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Preliminare registrato, i vantaggi CASA Preliminare registrato, i vantaggi S ONO in trattativa per comprare una casa da un privato. Ho saputo della possibilità di trascrivere il compromesso. Volevo sapere quali vantaggi e quali costi comporta l'operazione». Il signor A.S. di Torino si riferisce a una possibilità introdotta recentemente in Italia, molto pubblicizzata, soprattutto ad opera di chi più l'aveva voluta (e cioè i notai) ma che finora, a quanto ci dicono gli operatori immobiliari, ha ottenuto scarso seguito per i suoi costi elevati. GARANZIA La trascrizione del «preliminare di acquisto» (tale è l'espressione con cui tecnicamente si identifica il compromesso) ha l'effetto di rendere pubblico il contratto, e presenta due vantaggi: - sono nulle le trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile (pignoramenti, sequestri ecc.) tra il compromesso e il rogito - in caso di fallimento del venditore prima del rogito, il potenziale acquirente viene promosso dal rango di creditore chirografario a quello di creditore privilegiato; se però, come molto spesso avviene, il fallito ha lasciato le casse completamente vuote e molti creditori da soddisfare, ai fini del recupero di acconti e caparre cambia ben poco. RIMBORSI Quanto ai costi che la trascrizione comporta, ci sono spese fiscali recuperabili e altre, al contrario, da considerare a fondo perduto. Si paga un'imposta dello 0,5% sulla caparra e del 3% sugli acconti di prezzo; Se la trattativa avviene tra privati, e quindi al rogito si dovrà versare l'imposta di registro, le imposte su caparre e acconti vengono considerate acconto di imposta e quindi scalate dal totale. Se, invece, l'acquisto è da impresa, con pagamento di Iva, le somme versate non sono recuperabili. A FONDO PERDUTO In nessun caso verranno rimborsato le altre imposte fisse: 610 mila lire a titolo di imposta di registro, ipotecaria e di trascrizione, più i bolli necessari (20 mila lire a foglio, per un totale oscillante da 120 a 160 mila lire) per l'atto notarile. A questo bisogna aggiungere la parcella del notaio, che, nel caso in cui il professionista venga incaricato anche della redazione del rogito, varia dalle 500 mila lire al milione. CONVENIENZA Insomma, per la trascrizione bisogna mettere in conto somme non trascurabili, per cui la con venienza è limitata ad alcuni casi. - Quando il venditore è un imprenditore che potrebbe in teoria fallire (ma quando il ri schio di fallimento è qualcosa più che teorico è senz'altro me glio fuggire a gambe levate pri ma di versare una sola lira). - Quando tra il compromesso e il rogito passerà un lasso di tempo molto lungo. Questo accade, ad esempio, quasi sempre con le case in costruzione; ma bisogna, come abbiamo visto, mettere in conto l'irrecuperabilità di tutte le imposte. - Quando si versano (un compor tamento comunque sconsighabi le) caparre di importo molto elevato. - Un'ultima possibilità è legata all'agevolazione fiscale sulle ri strutturazioni. Se chi sta per comprare l'abitazione vuole fare i lavori prima di entrarci devo obbligatoriamente registrare il preliminare. La convenienza del l'operazione dipende dall'impor to dei lavori. Gino Pagliuca A i