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Due idee per speculare con tassi tanto attraenti Due idee per speculare con tassi tanto attraenti EB boom per le richieste di ™ mutuo. Il mercato immobiliare ne sta beneficiando con l'aumento degli scarabi, ma i finanziamenti stanno certo aumentando in misura maggiore rispetto alle compravendite. Le spiegazioni del fenomeno potrebbero essere molteplici, ma tra queste ce n'ò una molto interessante: qualcuno chiede il mutuo per avere disponibilità di liquidi (i prestiti personali costano mediamente due punti in più, sono più difficili da conseguire e in genere sono di importo più limitato) e c'è anche chi accede al mutuo pur avendo i contanti perché ritiene di guadagnarci: un'idea assolutamente improponibile fino a un anno fa. , PERFORMANCE Ma come si può trasformare un debito impegnativo come il mutuo in una forma di investimen¬ to? Vediamo alcuni scenari possibili. Il ragionamento di chi chiede il mutuo pur avendo i soldi è semplicissimo: mi indebito al 5-6% perché ritengo di poter impiegare la stessa somma con un rendimento più alto. Performance superiori al 5%, oggi, sono senz'altro ipotizzabili, assumendosi, per contro, un certo rischio; per questo motivo è indispensabile che, oltre ad avere una discreta consistenza patrimoniale, chi si avventura nella speculazione abbia, in caso di perdita, il sangue freddo di fermarsi prima che venga intaccata la sua capacità reddituale. La cifra mensile (o semestrale) da destinare alla rata deve essere considerata indisponibile e non, invece, servire ad alimentare la speranza, tipica di chi ha la «sindrome da giocatore», di rifarsi dopo le primo emorragie di fondi. Un mutuo a tasso ndotto consente anche di compiere operazioni speculative sugli appartamenti. CASA AFFITTATA L'idea la illustra Mario Broglia, presidente della società di consulenza «Scenari immobiliari»: «Si compra un appartamento affittato a buon canone e lo si paga un 25-30% meno dal valore a libero. Quasi tutta la somma necessaria all'acquisto può, a quel punto, essere finanziata da un mutuo, le cui rate vengono, di fatto, pagate dall'inquilino con i canoni. Un paio di anni prima del termine del finanziamento si avviano le pratiche per liberare l'alloggio, in modo che fine del mutuo e fine del contratto di locazione siano più o meno contemporanee. A questo punto, o la casa serve a chi l'ha comprata o a un suo familiare, e allora ci si ritrova un immobile pagato una parte del suo valore, oppure la si rivende, lucrando sul capital gain». DOPPIO GUADAGNO C'è un'altra opportunità, da prendere al volo, se non interverranno proroghe negli incentivi sulla ristrutturazione. Si hanno 350 milioni e invece di comprare una casa in buono stato se ne acquista per 200 una bisognosa di restauro.' Con 150 milioni si fanno i lavori di ristrutturazione. Non solo il risultato complessivo, se il restauro è condotto a regola d'arte, sarà superiore a Snello che si otterrebbe comprati o la casa già in buono stato, ma ci si può guadagnare. I 150 milioni si possono chiedere come mutuo per l'acquisto e in questo caso si ha diritto alla detrazione Irpef sugli interessi. Questa, aggiunta al vantaggio derivante dal bonus fiscale del 41% (6 milioni e 150 mila Uro all'anno per 10 anni su 150 milioni) servono a pagare buona parte delle rate del mutuo. Alla fine dèi conti, per il finanziamento si sarà speso meno di quanto ottenuto dalla banca in conto capitale, mentre i 150 milioni che l'acquirente aveva già hanno reso per conto loro.