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Case, hanno reso così 1primi 3 mesi dell'anno confermano la tendenza alla ripresa degli scambi, premessa per quella dei prezzi. Presentiamo la graduatoria delle rivalutazioni al,a3ea5 anni nei 103 capoluoghi Case, hanno reso così D OPO aver chiuso un '98 sostanzialmente stabile, 'aumento della domanda e la tendenza all'aumento dei prezzi, iniziatasi già alla ripresa autunnale, si è consolidata nelle prime settimane di quest'anno. L'aumento dei prezzi nominali può essere stimato nello principali città attorno al 5%. Tuttavia, molto più interessanti sono altri due fatti, rilevati dalle principali organizzazioni di compravendita in Italia, Tecnocasa e Gabetti: le trattative durano meno e la differenza tra il prezzo chiesto dal venditore e la cifra offerta dal potenzialo acquirente si è assottigliata. Alla baso della ripresa del mercato c'è la discosa del costo del denaro: oggi, almeno il G0% dogli acquisti immobiliari (dai 250 milioni in giù) avviene con il contributo di un finanziamento ipotecario. D'altra parto, la rata mensile per farsi prestare 150 milioni oggi è più bassa di un canone di locazione. Ma c'è pure, da parte di chi negli anni scorsi ha rimandato l'acquisto, la precisa sensazione che i prezzi abbiano toccato il fondo e che non potranno più scendere. CLIMA DI FIDUCIA A breve, nessuno prevede balzi nei prezzi a due cifre né, d'altra parte, la situazione economica generale è tale da indurre a sfrenato ottimismo. Ma negli operatori permane un clima di fiducia. Tralasciando le quota- zioni immobiliari, in questa occasiono vogliamo gettare uno sguardo al passato e vederi.', come si fa in genere con gli strumenti finanziari (fondi comuni, azioni...) la classifica dello performance che gli investitori in immobili hanno realizzato in tutta Italia. BUONA POSIZIONE Lo classifiche prendono in considerazione l'andamento del mercato immobiliare a 5, .3 e 1 anno in tutti i capoluoghi di provincia italiani; la tipologia di benchmark (riferimento) sono gli appartamenti nuovi o ristrutturati in posizione centralo; d'accordo con Scenari Immobiliari, l'istituto di consulenza presieduto da Mario Breglia, abbiamo scelto questo tipo di immobile perché, pur non essendo il più trattato sul mercato, ò quello dalle caratteristiche meglio inquadrabili e porche lo costruzioni nuove, in buona posiziono, influenzano in maniera decisiva l'andamento dei prezzi anche dello altre tipologie. In questa pagina pubblichiamo le classifiche dei primi dieci e degli ultimi dieci capoluoghi. La graduatoria completa segue alle pagine 2 e 3. PICCOLI CENTRI «L'andamento delle piccole città - premette Mario Breglia - appare migliore di quello dei maggiori capoluoghi. In una fase di diminuzione generalizzata dei prezzi è logico che sia così, perché nei piccoli centri i valori scendono meno quando c'è crisi, ma aumentano meno quando c'è ripresa. Ma c'è anche da considerare che basta l'immissione di qualche decina di appartamenti nuovi per far alzare in maniera significativa le medie dei prezzi». Infatti, le prime posizioni della classifica sono saldamente occupate da città di media dimensione, dove, come è accadu¬ to a Udine, è stata compiuta una vasta opera di riqualificazione immobiliare, con numeroso nuovo costruzioni. PREFETTURA «Un dato molto significativo da notare - riprendi! Broglia - sono lo ottimo performance dei nuovi capoluoghi. Il cambio di status significa faro arrivare noi Comune la prefettura, la sode della Camera di commercio e della Banca d'Italia e dell'Ente provincia. In totale, sono almeno mille nuovo famiglie che devono cercarsi una casa. Che cosa possa significali.' un l'atto del genere por un piccolo contro come Vibo Valentia o facile comprenderlo». GLI OPPOSTI Eccellenti in particolare sono stati gli andamenti di Lodi, dove in questi anni si e anche creato un grande polo terziario o coni- mereiaio che ha indotto ricchezza, e di Biella, la cui industria tessile ha beneficiato, soprattutto a cavallo tra il '93 e il '96, della svalutazione competitiva della lira. E proprio il boom delle esportazioni o della ricchezza delle province che basano la loro economia sulle vendite all'estero avrebbe dovuto, a lume di buon senso, portare a un miglior risultato delle citta del Nord Est rispetto a quello registrato. La spiegazione di questa apparente «stranezza» c'è. «Gli abitanti della ricca provincia veneta - dice il direttore di Scenari - preferiscono abitare in una casa indipendente fuori città». PROCURE E veniamo ai prezzi delle grandi città. Lo performance di Roma, Milano e Napoli sono stato disastrose. Por la capitalo o il capoluogo lombardo si è trattato di un ridimensionamento fisiologico di valori di punta toccati grazie alla speculazione. E anche, come ci hanno spesso confidato gli immobiliaristi, grazie ai troppi soldi facili che giravano in quegli anni. L'impressione che corte contrazioni di valori siano avvenuto anche per l'operato di alcune procure della Repubblica è ampiamente diffusa. DINAMISMO Leggermente diverso il caso di Napoli, dove il calo delle quotazioni, (il più alto nei 5 anni) è dovuto non solo alla recessione del sistema economico meridionale, ina anche alla scarsa dinamicità del mercato, con poche compravendite in generalo e pochissime sugli immobili di pregio. Migliore l'andamento di Torino. Rispetto a Roma e Milano, il capoluogo piemontese godo del vantaggio di prezzi più bassi (quindi meno sensibili alle oscillazioni) e di un mercato più dinamico. «Inoltre, la riqualificazione del centro storico, avviata da qualche anno - dice Breglia ha reso la zona più vivibile e, quindi, più appetibile per gli acquirenti». COSTO DELLA VITA Le percentuali dei dati torniti in queste pagine sono nominali, non tengono quindi conto dell'inflazione verificatasi nei tre periodi. I dati ufficiali Istal sono: a 5 anni: 17,8%; a 3 anni 7,6%; a un anno 1,8%. Non solo, se si volesse effettuare il calcolo rlel rendimento effettivo di un acquisto immobiliare bisognerebbe fare Un conto assai piti complesso (anzi, pressoché impossibile!. Si dovrebbero infatti prendere in considerazione nello poste al passivo: il costo effettivo dell'immobile (prezzo, più notaio, più imposte più commissione all'agenzia se si è acquistato grazie all'opera di un mediatore), i costi di gestione (imposte e spese di manutenzione straordinaria; le spose ordinarie non contano, visto che si pagherebbero anche in affìtto). Dall'altra parte andrebbero messi: i canoni di affitto risparmiati durante il periodo di abitazione dell'immobile e il prezzo che si ricava alla vendita, depurato da Invim ed eventuali parcelle di intermediazione. Con un calcolo effettuato in questo modo difficilmente risulterebbe in 5 soli anni un saldo positivo. Gino Pagfiuca Agli ultimi posti le metropoli, che pagano gli eccessi degli Anni Ottanta Prime le città minori dove bastano pochi affari a orientare all'insù i listini 9^ c^QALVJAQAQAQ, i : NAPOLI /ROMA -16,9 : MILANO -16,» /FIRENZE -MA/ ENNA -15,i ^CAMPOBASSO .IV/ VENEZIA -14,1/ 14,1/ gp- LATINA -11,4, GENOVA 1M J V ALLE PAGINE 2 E 3 LE POSIZIONI DALL'UNDICESIAAA ALLA NOVANTATREESI/vAA FONTE SCENARI IMMOBILIARI