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Tim risparmio, s�alla conversione Tim risparmio, s�alla conversione TUTTOSOLDI, come del resto anche altri gior�nali economici, puhblica spesso listini con le — quotazioni delle case. Quanto sono attendibili?». Una bella domanda quella rivoltaci dal signor A. F. del�la provincia di Torino. COMPARAZIONE La risposta non è semplice. Cominciamo con il ribadire che l'unico sistema per valu�tare una casa usata (ovvero oltre il 900Zo del mercato) è adottare il criterio comparati�vo: se una casa simile alla mia è stata venduta a x lire al metro la mia vale altrettanto. Se, a parità di edificio, è a un piano più alto varrà un po' di più; se a parità di strada è situata in un palazzo tenuto meno bene varrà un po' di meno e cos�via. Il guaio è che il prezzo vero di una vendita è conosciuto solo da chi ha comprato, dal venditore e, se è intervenuta una mediazio�ne, dall'agente immobiliare. Nessuno raccoglie i dati di�chiarati sugli atti e stila dei listini (come capita all'este�ro; a Parigi, per esempio, se ne occupa l'associazione dei notai) poiché i prezzi dichia�rati negli atti non sono reali né credibili. FISCO I termini della questione so�no ben noti: il Fisco giudica congrue le dichiarazioni di valore pari a cento volte la rendita catastale (rivalutata del 50Zo rispetto al valore origi�nario). Però nella maggior parte dei casi nelle città capo�luogo il valore calcolato con il sistema sopra indicato dà valori sensibilmente inferio�ri a quelli reali. In pratica dichiarando il valore buono per il fisco e non quello vero si risparmiano molto soldi di imposte. AGENTI IMMOBILIARI Gli unici «detentori» delle verità del mercato, dunque, sono gli agenti immobiliari: non basta l'esperienza di un solo professionista o di una sola agenzia però a dare con�to di vaste aree. Di qui l'esi�genza cho ai listini diano vita o le associazioni di categoria, o agenzie diffuse sul territo�rio con più punti di rilevazio�ne, o enti super partes, come possono essere le borse immo�biliari. STIMA Detto questo, nessuno meglio di un agente immobiliare sa che ogni casa è una storia a sé e che una stima deve partire anche dalla valutazione del venditore. I prezzi indicati sono quindi sempre delle sti�me medie, eccellenti per valu�tare il trend di mercato (se tre borsini diversi segnalano che da un anno all'altro la zona di Torino centro si è rivalutata del 100Zo chi possie�de una casa a Torino centro può aspettarsi un aumento di quella entità). L'ESPERTO Ma siccome di norpia vengo�no indicati due valori mini�mo e massimo per capire il valore reale bisogna ricorre�re alla stima di un esperto. L'ideale è chiedere una peri�zia a pagamento, specifican�do che si vuole conoscere il valore di mercato della casa e che per il momento non si intende dare un incarico di mediazione. Se si sceglie un professionista scrupoloso si può essere certi di ottenere una valutazione realistica. Gino Pagliuca POSSIEDO 2000 Tim me di cui è prossima la con�versione in ordinarie. Mi consigha di convertirle al —'prezzo stabihto dalla so�cietà in ordinarie? Entro quando si dovrà esprimere l'intenzione di convertirle? Armando Croce Torino E' sicuramente consigliabile aderire alla proposta di conversione, anche perchè, diversamente, il lettore si troverebbe in mano un titolo difficil�mente liquidabile e di scarso interes�se, il concambio è già stato fissato con uno «spead» di 3.7 euro per azione ordinaria e la conversione avverrà entro fine anno. Dalle azioni alle obbligazioni Sono un pensionato di 67 anni e anche mia moghe è pensionata. Percepiamo circa 50 milioni, ol�tre a 35 circa come cedole obbliga�zionarie e dividendi. Possediamo la casa, ho una propensione al rischio elevata (ho sempre inve�stito in azioni), ma ora vorrei passare all'obbligazionario. Ho circa 600 milioni in azioni, 27 milioni in fondi, 140 milioni in index bond, 300 mihoni in Btp e" Cct, 150 milioni in altre obbliga�zioni. Non mi piacciono i fondi comuni perché, per avere il reddi�to mensile che voghe, dovrei vendere quote del fondo, cioè del capitale. Un abbonato Biella E' legittimo, dopo una vita con elevata propensione al rischio, modificare l'obiettivo. In effetti, tra azioni, fondi (l'unico posseduto è specializzato in tecnologia), index e reverse floater, il capitale a rischio è pari al 70*36 circa. A questo punto, quindi, è importante aumentare la rendita finanziaria mensi�le; ciò può essere fatto disinvestendo A cura di GLAUCO MAGGI glauco.maggi@lastampa.it parte delle azioni (fra l'altro è forte la concentrazione su telefonici e collate�rali come Cofìde, Gir, Tecnost) e destinando il ricavato a un pacchetto di Btp e Cct (con durata massima 5 anni ed equa ripartizione tra tasso fisso e tasso variabile) oppure a un «giardinetto» di fondi comuni. Questa seconda ipotesi potrebbe essere rea�lizzata con un mix composto da un obbligazionario euro (per non corre�re rischi sostanziali), un obbligaziona�rio internazionale (per diversificare a livello mondiale e investire anche in valuta) e un bilanciato intemazionale. Su tutti può essere attivato un piano di rimborso programmato che le garantisce un flusso mensile predeter�minato in funzione delle sue esigenze: e non si preoccupi se «vende capita�le» perché in realtà parte del capitale è, per la natura dei fondi, interesse capitalizzato che lei preleva, né più né meno che quando stacca una cedola da un Btp. Proposta buona troppo alto il costo Ho avviato, nell'interesse di mio fighe (32 anni), un investimento dinamico con Finanza SFuturo che prevede un investimento in fondi obbligazionari di un impor�to elevato, con un piano di rim�borso programmato finalizzato ad alimentare 4 piani d'accumu�lo Select (Italia, America, Pacifi�co, Top 50). Il programma (dura�ta 6 anni complessivi) prevede Chi desidera risposte in tema di risparmio e investimenti, banca, casa, fisco, pensioni e previdenza scriva a: Tuttosoldi via Marenco 32 IOI26Torino l'accumulo mensile collegato al disinvestimento, con costi unita�ri di 23.719 lire per ogni disinve�stimento, 1,7 mihoni di commis�sioni di sottoscrizioni sulle 72 rate dei Pac e 8,5 mihoni di commissioni di switch. Mi pare che i costi siano molto pesanti: il gioco vale la candela? G.P.-Valenza (AL) Il sistema di investimento prospettato�le dal promotore è interessante, in quanto consente di mantenere «sicu�ro» il grosso del capitale e di entrare gradualmente sui mercati azionari, ripartendo il rischio nel tempo in modo uniforme e quindi senza legarsi all'emotività. Però la sua osservazione sui costi complessivi di questo mecca�nismo è più che fondata: si tratta di costi molto elevati, che potrebbero essere notevolmente ridotti'(.anche se purtroppo è tardi, visto che ha già pagato alte commissioni di sottoscri�zione sui Pac). In pratica, utilizzando solo contratti Pie (che hanno commis�sioni molto basse, specie se i regola�menti prevedono il «beneficio d'accu�mulo») potrebbe ottenere lo stesso risultato di ripartizione dell'investi�mento azionario negli anni; certo non sarebbe automatico (con gestione diretta da parte della società attraver�so uh sistema di rid), ma basta organizzarsi per dare disposizioni mensili di switch. Il consiglio è di rivedere il meccanismo con il promo�tore, pretendendo minori commissio�ni nei passaggi da un fondo all'altro: pagare spese all'uscita e all'entrata ci sembra eccessivo... Senza eredi? Meglio il vitalizio Sono un pensionato di 66 anni con moghe e senza figli, casa in proprietà, orizzonte temporale ampio, scarsa propensione al ri�schio (anche se lo accetto nella misura del 40-50^0). Posseggo 100 mihoni in una gestione pru�dente, 80 milioni di Cct a Btp, 40 mihoni in fondi Grifocapital, 120 mihoni in fondi Zeta, 70 mihoni di azioni e 30 mihoni in una polizza Ina. Fra non molto dispor�rò di 200 mihoni: come investirli per integrare la pensione? G. D.-Mango (CN) Il suo giardinetto è ben costruito, poiché ha investito in maniera diretta la parte a reddito fìsso, e ha investito in fondi quella orientata alle azioni, con ciò massimizzando gli utili poten�ziali e minimizzando i costi. Potrebbe però trasformare la gestione patrimo�niale (prudente, quindi probabilmen�te composta esclusivamente da titoli obbligazionari) in una gestione in quote di fondi bilanciata, con l'avver�tenza di scegliere una gestione che non investaselo in fondi collocati dalla banca, ma investa in almeno 10-15 diverse società di gestione, per coglie�re le migliori opportunità di mercato, anche fra le sicav estere autorizzate. Il capitale aggiuntivo potrebbe essere destinato a una polizza di rendita vitalizia. Questa va stipulata a nome suo e di sua moglie per poter garanti�re un vitalizio al più longevo dei due: non avendo figli, è una soluzione ottimale per chi vuole una cifra sicura senza aver obblighi morali di trasmet�tere un capitale ad altri. Ha collaborato GIANLUIGI DE MARCHI