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Se il valore è «comparativo» ANALISI Per determinare la quotazione di un immobile nuovo si parte da quanto viene chiesto per le abitazioni recenti nella stessa zona. Mia situazione generale contribuisce anche il risanamento dei centri storici Se il valore è «comparativo» valori immobiliari stanno sa�lendo perché è in aumento l'offerta di case in costruzione oppure si costruiscono case per�ché i prezzi sono in ripresa? La domanda è di quelle che non possono trovare una risposta defi�nitiva e soddisfacente. Riqualifi�care un quartiere risanando vec�chi edifici e fornendoli di servizi oppure costruendo nuovi comples�si residenziali ha effetto sui prezzi sia degli immobili offerti al merca�to in quell'occasione, sia del quar�tiere in cui si trovano i nuovi edifici. Nelle grandi città, dove c'è più fame di aree e di case nuove, l'offerta langue: anche nella fasi, come questa, di grande attività edilizia, la vendita del nuovo non rappresenta più del 5-607o rispetto al complesso delle transazioni. ALTERNATIVE Quel è la connessione tra prezzo delle costruzioni nuove e valore dell'usato? Dipende dalla metodo�logia con cui si forma il prezzo del residenziale. Siccome nessuno (o quasi) costruisce direttamente per locare: il valore non deriva dalla capita�lizzazione del reddito, cosa che accade negli immobih commerciali, dove il ragionamento è: questo edificio può rendere 80 milioni all'anno e per questo lo vendo a un mihardo, cioè vendo un reddito all'8%; non si apphca nemmeno il criterio del costo di costruzione (includendo nel computo oneri fiscali e finanziari e costo del�l'area), secondo cui il prezzo di vendita deriva dalla somma dei costi più il margine di guadagno del costruttore. Questo perché da un lato è ben difficile valutare il peso dell'area (un conto è il costo storico di un terreno che una famiglia magari possiede da cen�t'anni, un altro è il costo dell'area comprata ad hoc), dall'altro il mar�gine di guadagno non è preventiva�bile a priori, ma è quello che il mercato è disposto a riconoscere. PARAGONE Rimane solo ima terza strada, quella del valore comparativo: il prezzo viene formulato, con op�portuni correttivi, partendo da quanto viene chiesto per abitazio�ni nella stessa zona e con caratteri�stiche simili. Per cui, quando si costruisce un edificio nuovo, il prezzo di partenza è stabilito sulla base dei prezzi chiesti per abitazio�ni recenti in zona; se c'è domanda, come in questa fase, e le disponibilità vanno esaurendosi quando ancora il palazzo c'è soltanto sulla carta del progettista, i prezzi delle ultime case (appartamenti) dispo�nibili salgono di parecchio, e que�sto aumento influenza (con un circolo che, a seconda degli oppo�sti punti di vista, si può definire virtuoso 0 vizioso) i valori delle case del quartiere. Come si può vedere, al dilemma sulla primoge�nitura dell'uovo rispetto alla galhna anche in questo caso non si può dare ima soluzione. IN RIVA AL PO Il fatto più notevole nei tre mag�giori mercati immobihari itahani è che, oltre a riqualificare l'esisten�te, si sta tornando a costruire. A Torino i prezzi stanno salendo nelle zone più appetite a un ritmo annuo del 5-1 C/o. Nella nostra tabella pubblichiamo un'anticipa�zione, elaboi.na appositamente per Tuttosoldi, del borsino che la Fimai, la Federazione provinciale dei mediatori di affari aderente a Confcommercio, renderà noto in forma definitiva tra qualche setti�mana, con quotazioni che com�prenderanno, oltre a quelle di Torino città, anche i Comuni della cintura urbana e gli altri capoluo�ghi piemontesi. Spiega Alessandro Belhncioni, che per Fimai cura la redazione del listino torinese: «I prezzi stanno salendo anche se a ritmi minori rispetto a Milano e Roma. La chiave di volta è stata la riqualificazione del centro stori�co, mentre le attese sono tutte indirizzate verso i grandi progetti di recupero delle aree dismesse, come Spina 1, 2 e 3, l'area dell'ex stabilimento Lancia, le aree in possesso delle Ferrovie in via Gior�dano Bruno e via Nizza». FORTE RIPRESA Rispetto al listino reso pubblico nella primavera del '99, quello attuale evidenzia una salita dei prezzi molto forte.nel Centro storico, con quotazioni di punta passate da 4,7 a 5,5 milioni al metro quadro per gli immobili di pregio e con un incremento del IG^o (da 2 a 2,2 milioni) per le case popolari. Altrettanto forte la crescita dei valori in Crocetta, più ridotta a San Se�condo mentre (e questa è co�munque una notizia) a San Salvarlo le quotazioni sono ri�maste ferme, con uno stop al degrado. Tra il 5 e il 100Zo gli incrementi nella Zona Ovest e nella Precollina, stabilità o au�menti al livello dell'inflazione a Sud e Nord. SOTTO LA MADONNINA Gli aumenti del nuovo supera�no largamente il IC/o per i numerosi edifici in costruzione a Milano città, con trattative quasi sempre chiuse sulla car�ta. Nel suo rapporto di settem�bre Tecnocasa (da cui traiamo il borsino delle quotazioni della metropoli lombarda e di Roma) segnala, per il già edificato, aumenti forti (ll,50Zo) per il centro storico e ancora più sostenuto in zone residenziali come la Fiera, dove le nuove aree espositive al Portello (ex sede storica dell'Alfa Romeo) non hanno evidentemente avu�to l'impatto temuto sulla vivibi�lità del quartiere. Tutte le case nuove in costruzione nelle aree semicentrali sono vendute sul�la carta, con prezzi che per gli ultimi piani superano di un buon 300Zo quelli d'un paio d'an�ni fa. LUNGO IL TEVERE Riqualificazione urbana e nuovi costruzioni è il mix che sta ridan�do vitalità al mercato romano, dove i lavori per il Giubileo hanno avuto la ricaduta positiva che si attendeva. Le zone con la maggiore rivalutazione sono il Centro storico, con incremento medio su base annua di oltre il 1507o, e le zone residenziali con i prezzi più abbordabili, come Monte Sacro (4-120Zo). La zona attorno a San Pietro, invece, è rimasta ferma nell'ultimo perio�do, perché aveva già registrato un forte aumento all'inizio dei lavori per il Giubileo. AcuradiGINOPAGLiUCA QUANTO COSTA ABITARE A... PREZZI MIN/MAX IN MILIONI DI LIRE METRO QUADRO del costruttore. Questo perché da un lato è ben difficile valutare il peso dell'area (un conto è il costo storico di un terreno che una famiglia magari possiede da cen�t'anni, un altro è il costo dell'area comprata ad hoc), dall'altro il mar�gine di guadagno non è preventiva�bile a priori, ma è quello che il mercato è disposto a riconoscere. nitura dell'uovo rispetto alla galhna anche in questo caso non si può dare ima soluzione. IN RIVA AL PO Il fatto più notevole nei tre mag�giori mercati immobihari itahani è che, oltre a riqualificare l'esisten�te, si sta tornando a costruire. A come Spina 1, 2 e 3, l'area dell'ex stabilimento Lancia, le aree in possesso delle Ferrovie in via Gior�dano Bruno e via Nizza». FORTE RIPRESA Rispetto al listino reso pubblico nella primavera del '99, quello attuale evidenzia una salita dei prezzi molto forte.nel Centro a Milano città, con trattative quasi sempre chiuse sulla car�ta. Nel suo rapporto di settem�bre Tecnocasa (da cui traiamo il borsino delle quotazioni della metropoli lombarda e di Roma) segnala, per il già edificato, aumenti forti (ll,50Zo) per il centro storico e ancora più sostenuto in zone residenziali 1507o, e le zone residenziali conprezzi più abbordabili, comMonte Sacro (4-120Zo). La zonattorno a San Pietro, invece, rimasta ferma nell'ultimo perido, perché aveva già registraun forte aumento all'inizio dlavori per il Giubileo. AcuradiGINOPAGLiUC:^fClRINO wafe. FONTE: FIMAI SIGNORILI 1 MEDI 'ECONOMICI CENTRO Centro storico Crocetta 3.4-5,5 3.3-5.3 2,33.2 2.4-3.5 San Secondo 3-3.8 2-3 SanSài^d^y-;;;-:^:':;M:M 1.7^Ì5 0,9-1,6 ZONA OVEST CitTurin 2.7-4 2.2-3 1,6-2,1 Cenisia/Francia/San Donato ^ 2,7-3,8 2-2,8 I.4-2 SanPaoio , 2,6-3.5 "i-W 1.3-1.9 Parella/PozzoStrada/Carppìdoglio 2,5-3.5 1^9-2^5 1.3-1.9 ZONA SUD Santa Rita 2,6-3,6 2^2.* I&'M Nizza/Lingotto/Mercati general! 2,5-3,5 1,8-2,4 1,3-1.8 Italia 61/Millefonti 2,8-3,7 1,9-2,7 1,^.1.9 Mirafiori 2,4-3,2 1,8-2,4 1,2-1,8 ZONA NORD Vaidocco/Lucento/M. di Campagna Borgo Vittoria/Borgo Lanzo 2,1-3 1,7-2,3 1,2-1.6 Aurora/Barriera di Milano/Regio Parco 2.2 3 Vanchiglia/Vanchiglietta 2,5-3.3 Barca/Bertolla .2,4-3 Vallette/Falcherà IW LUNGO PO Sassi/Pilone/Borgo Po PRECOLUNA Gran Madre/Crimea/Val Salice Valentino/Massimo d'Azeglio Cavoretto 3.3-4,4 3.8-5.8 1,7-2,2 1>l.i.6 1.9-2.4 1,3-1.8 1.8-2.2 1,2-1,7 1,5-2,4 1-1.6 2.5-3.2 1.7-2.4 3-4 2-3 2.7-3.7 1,9-,2,9 3,4-5 3,3-4,4 2,7-3.5 2-2.8 BuenosAires/Venezia 4-5 3.5.4.3 2,8-3,5 Citte Studi/Pacini ■ 4-5,5 3.5-4.5 3-4 Corso di Porta Ticinese 5-6,5 4.5 -5 4^4,5 Corso Magenta6,2-7.5 5.2-6.5 4,2-5.5 Corvette 3^-3,9 2,8>3i4 i$:*#6il Fiera/Monterosa , 5,5.6,8 4,1-5,3 3,5.4.4 Gallaratese/Bonola 3.3.4,2 2.9-3,7 2.5.3 ; Lodovico II Mow 3,1.3.6 2.6-3.3 2.1-3 Lorenteggio '' 3,8;.4.5 , 3-3i5:: 2;5-:2$Montenero 5-6,5 4-5 3.2-4 Monza 3-4 2.8-3.7 2,5-3.3 Niquarda 3,1-4,2 2,8-3,7 2,6-3 PortaRomana 5-7 4-5 2,8*3.8 Quadrilatero 11-13 10-12 Nd San Siro/Bonola 4-4.5 3.5-4 2.5 2.8 Sarpi/Canonica 5.2-5.8 4-4,5 3.2-3.7 Sempione 4,8 5,6 3,4 4,3 2,6 3,4 Solari/Foppa 4.5-5 3,8-4.2 3-3,5 Stazione Centrale 3,5-4 3-3,7 2-3 Zara 3,8-4,8 3,2-4 2,7-3,2 Appio Latino Aùrelia : APPARTAMENTI SIGNORILI MEDI ECONOMICI 4-4,5 4-5 Aventino/San Saba Balduina/Belsìto 6-7 4-5 3,5.4 3-3,5 3.5.4^5 3-4 5.5-6.5 5-6 3,5-4,5 3-4 Cassia 3,8-4.3 3.3-3^ 2.8-3,3 ■CastelVerde 1.8-2 1.6-1.8 1.4-1,6 Centocelle/Castani 3.1 3.5 2.9 3,2 2^! -3.1 Cinecittl' ' * 2.8-3.8 2,6-3*5 .2,4-3.3 4-4.5 4,3.5,3 Esquilino x-'Eur/Cecchignola Flaminio/Ponte Milvio 4,7.5 Grottaròssa .3/2.13,4. Marconì/Cardano 3,3 3,7 Monte Mario Alto . 2,4.3,5 Monte Verde Vecchio 5.6 Prati/Mazzini 5.5,5 Prenestino/Labicanò Nd San Pietro 3,8.4,8 3,5-3,8 3.3.4,3 3i^3.5 2.8.3.8 4,4.4.6 2,6.3 3-3,5 2,6.2,8 4.5 4,8.5.2 2J'U 3.3.4 3,5-3,8 2.2.2,6 2,8.3,2 2-^4^ 3;5-4 4,3-4,8 2.8.3.6 Tiburtina/San Lorenzo 4.4.5 3.5.4.2 3-4 Trastevere 5-6 4-5 3,4-4.4 Trieste/Africano 3,5-4,2 3,1-3,6 2,7-3 -J,fW^t^^CTy^^^,^r^^^w^ì^ww,^,Tg ' ■V" ^ *,' ?*,*.J *? W ^ l^f * T "f ^.^ ^ff ' '•'•flJfr .Tl-vty-'ir-J'i'* f* '47 ! ''F^^V^PT*' ■■r";».w'i»'»;vf*y«vrrr*^m*,»*w*'rrv*^