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I fondi immobiliari «soffrono» la Borsa IL CASO Il prezzo delle quote della prima iniziativa approdata al listino ufficiale è inferiore a quello d'emissione e a quello di stima dei periti indipendenti I fondi immobiliari «soffrono» la Borsa I cinque fondi immobiliari che hanno chiuso le sottoscrizioni sono stati collocati per intero. Tuttavia, nonostante il buon ri�sultato (prevedibile, vista l'esigui�tà dei patrimoni), si sta eviden�ziando qualche problema di cre�scita. Il primo e per ora unico fondo quotato in Borsa. Valore immobiliare globale di Deutsche Bank, è scambiato sotto il valore iniziale e sotto anche il valore di stima che i periti gli avevano attribuito nella prima relazione semestrale. lADinUA Spiega Gerardo Solare del Borgo, direttore della Società di gestione del fondo: «La quotazione è dovu�ta al numero limitato di scambi. Ci sono investitori che piazzano l'ordine di acquisto al ribasso e aspettano venditori disposti a ce�dere al megìio. Quando si verifica questo incrocio, il prezzo ufficia�le inevitabilmente scende. Quello che lascia perplessi, però, è il comportamento di chi vende al�l'inizio di vita del fondo. Se si cedono le quote perché non si è ottenuta una forte rivalutazione subito significa che non si è capi�to nulla di uno strumento che è s�finanziario ma che è concepito per dare guadagni in tempi medio lunghi come di norma fanno gli immobili». NORMATIVA Il fondo apripista sconta anche disposizioni normative meno fa�vorevoli rispetto a quelle successi�ve: infatti, la quotazione è stata chiesta 6 mesi dopo il collocamen�to invece che dopo un anno, come è consentito oggi. Va ricordato che nei primi mesi di vita un fondo immobiliare non ha ancora investito il patrimonio in mattoni e tiene buona parte del capitale in obbligazioni a breve, che non assono dare performance brilanti. DUI SOLUZIONI Il rìschio che il mercato borsisti�co, con quotazioni a sconto, venFa in qualche modo a disturbare emissione di nuovi fondi non è considerato dai gestori molto pro�babile, perlomeno fin quando gli scambi resteranno ai livelli attua�li. Per aggirare il problema ci sono, secondo Michele Cibrarìo, responsabile di Bnl fondi immobiliarì, due sistemi antitetici. «Il primo consiste nell'emetlere quo�te più piccole di quelle attuah. Si incrementerebbero gli scambi e il prezzo risulterebbe da una dina�mica più corretta. Il secondo, previsto dalla legge, è di emettere quote di oltre 50 milioni perché, in questo caso, la quotazione non è obbligatoria». Secondo Cibrarìo, inoltre, chi si sentisse tentato di vendere, dovrebbe sempre tenere presente il valore di stima seme�strale del fondo e su questa base ragionare. NOK RESIDENZIALE Né Bnl né gli altri gestori hanno programmato a breve l'uscita di nuovi prodotti. Dario Valentino, di Beni Stabili (la società di San Paolo Imi, quotala in Borsa, che gestisce Securfondol spiega che la strategia della società punta a proporre nuovi prodotti solo avendo un'idea precisa del porta�foglio; nel caso di Securfondo la società aveva già posto opzioni sugli immobili e oggi la liquidità è prossima al lOlfe indicato dalla legge per i fondi a regime. Sta iniziando a spendere i soldi rac�colti il fondo Polis, delle banche popolari. Cesare Villa, vicepresi�dente della società di gestione, conferma che il fondo, che ha chiuso da poche settimane il col�locamento, investirà tutto il de�naro in Italia, escludendo a prio�ri, come del resto fanno gli altri fondi, l'investimento nel residen�ziale. DIMENSIONI MODISTE In tabella diamo le caratteristi�che dei fondi immobiUar�italiani oggi presenti sul mercato. Si trat�ta di prodotti di patrimonio relati�vamente piccolo, se si pensa che proprio in questi giorni è stato annunciato, da Heleay and Baker Italia che ha gestito le trattative, l'acquisto per 300 miliardi più altri 150 per sviluppi futuri del centro commerciale di Orio al Serio (Bei-gamol da parte di un fondo immobiliare tedesco, gesti�to da Commerzbank. Nessuno dei nostri fondi potrebbe pensare a una transazione del genere. Do�vremo rassegnarci a lasciare occa�sioni come queste agli stranieri? Forse no, nel medio perìodo. Così, almeno pensa Solare del Borgo. «Nulla vieta a più fondi di consor�ziarsi. Bisogna però che le dimen�sioni del mercato lo consentano». Gino Pagliuca PROMOTORE DEUTSCHE BANK FONDO Valore /mmofciV/are globale J?— VALORE* 159 QUOTA MINIMA*" 5000 RENDIMENTO MINIMO OBIETTIVO Piramide globale "!"-! I-1 "lii'iUM^ l ."1. , UNIONE FIDUCIARIAi p0zls (Banche Popolali) y BNL ' Portfolìo immobiliare ..ti milllMli, i il,nini.: .11 i. Il i. I I 'i II . JIII II .1 . I jr~~ 250 200 i 250 2500 Ù'j/.i SOPRA l DEll'IMFLWiONE SAN PAOLO IMI Smcurfondo 150 UNICREDIT Unicredito lmmob:!:are Uno 400 •MIUONIOIEURO FINORA SEMPRE IN ROSSO (ANDAMENTO 01 «VALORE IMMOBILIARE-ul09ALE.) QUOTAZIONE 5000 I AL COaOeAMENTO '"t" 25-11-1998 5"^J 3-»ij!j««'jijlS| Miiiiiiir f i Z Z Ì i F S Z S /J'J'J'.fJ'J'J'J' * — aa&aotcoaefS