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Locazioni, quale conviene VADEMECUM E' il dubbio di chi vuole trarre un reddito da un appartamento non abitato Meglio un inquilino «libero» o uno «sindacale», uno studente o un'azienda? Locazioni, quale conviene PER chi voglia mettere a reddito un immobile residenziali; dopo l'entrata in vigore della legge 431/98, sono prati�cabili (i.strade, 1 ) CONTRATTO STANDARD Il canone può essere liberamente clelermìnato, ma ha due vincoli: durata minima di (i anni (4 -f 4 in automa�tico rinnovo, a meno che il patirono di casa non si trovi in particolari condizioni di bisogno, in pratica difficili da far valere) le proceclurè di sfratto, sia pur rinnovate, sono lunghe e. costose; dalla scadenza del contratto all'effettiva liberazione dell'immo�bile, il proprietario ha diritto a una maggiora�zione del canone pari al 20*56, che rischia di coprire solo in maniera parziale i danni derivanti dal mancalo rilascio. « 2) CANONE CONCORDATO Il «secondo canale» è la vera novità della legge 431/911, ha tinnita ridotta a 5 anni (3 1 2) e frutta alcune riduzioni fiscali. Il proprietario stipula un contratto alle condi�zioni stabilite ila una convenzione tra asso�ciazioni della proprietà e sindacati inquilini, 11 discorso sulla sua validità non è generaliz�zabile: bisogna valutare situazione per situa�zione (vedi tabella). liceo le agevolazioni: Il L'Irpef e ridona del W/n rispetto al trattamento standard; siccome sul redditi tla locazione c'è una franchigia forfettaria per le spese del IS'Jfc (che sali; al 2.^1 per le zone lagunari di Venezia), su un reddito an�nuo da locazione di 10 milioni si dichiarano 5.950.000 a fronte degli 8.500.000 ordinari. 2) L'imposta di registrazione scende dal�l' 1 "/n -ilio 0,70'tfi sul canone annuo. L'agevola�zione è concessa anche all'inquilino, che devo pagare metà dell'impósta 3) I Comuni possono abbassare fino al 2 por mille l'alìquota lei per i prò prielari. Oltre a queste, per gli inquilini con redditi familiari fino a 30 milioni è concessa una doduziono fiscale di 640 mila lire annue e di 320 mila lire por redditi fino a 60 milioni. IMPONIBILI La convenienza del canone convenzionato dipende essenzialmente dal reddito de] pa�drone di casa: più è alto l'imponibile più è forte l'abbattimento fiscale. Ma 4 variabili Impediscono un calcolo valido in assoluto: lo sconto lei, lascialo alla «benevolenza» delle amministrazioni comunali, è calcolabi�le solo caso por caso, visto che l'imposta si computa sul valore catastale la perdita tli reddito che noi corso degli anni deriva dall'indicizzazione al 750/!) dell'Istat (limite che non si può superare in contratti di questo tipo) il vantaggio derivante dai 3 anni di minore tlurata del contrai lo le condizioni contrattuali standardizzate e meno favorevoli di ((nelle che un proprieta�rio potrebbe ottenere sul mercato libero.. Il canone concordato è una soluzione valida se supera il 90'^ del canone del mercato libero; non conviene se è inferiore al 75^o. GRADIMENTO Per il canone agevolato, di fatto, è impossibi�le il fai-da-te. Per la stipula è necessario (non obbligatorio) rivolgersi alle associazioni. Ciò significa pagare una quota di iscrizione e perdere più tempo; in compenso ci s�mette al riparo da contestazioni. Non è ancora possibile dare cifre sul successo di questi contratti, anche perché la loro «popolarità» è legala alle cifre concordale tra le associazio�ni: dove i canoni sono allineali a quelli del mercato, i proprietari accettano, altrimenti no. Ci sono città dove i contratti agevolati vengono stipulati a decine in alcune zone e snobbali in altre, Confedilizia stima che l'incidenza dei canoni concordati sul totale dello nuove locazioni vari dal 20 al 400Zo. Ma non, sicuramente, in due grandi città come Torino e Milano, perché le cifre concordate sono troppo al di sotto del mercato. 3) TRANSITORIETÀ' La leggo limila la possibilità di stipulare contralti di breve durata. Non solo le necessi�tà transitorie dell'inquilino e/o del proprieta�rio (la barra tra la e e la o non è un vezzo: la legge non dice se la documentazione la deve produrre solo uno dei contraenti o entram�bi), ma l'entità dei canoni non può superare quella concordata per il «secondo canale», senza �vantaggi fiscali. Stipulare questi contratti, che non possono durare oltre �18 mesi, ha senso se si ritiene di aver bisogno della casa a breve. 4) UNIVERSITARI Nelle città cede di università, il business dell'affilio di casa agli studenti è molto fiorente. Ma nei contratti «ad hoc» i canoni non sono liberi e, inoltre, se s�affitta a più studenti, non si può liberare l'appartamento fin quando non si conclude l'impegno anche con l'ultimo degli inquilini. 5) TURISMO Rimangono liberi �contralti a uso turistico, per durate inferiori a 30 giorni non c'è obbligo di registrazione. Sono pericolosi se stipulati in una grande città. A Roma e Firenze s�potrebbe anche sostenere che l'inquilino vuole soggiornare per turismo, a Milano o a Torino è più difficile e l'inquilino potrebbe aver buon gioco a sostenere che, in realtà, vuole risiedere nell'appartamento e che il contralto è finto, riuscendo a trasfor�marlo in una locazione del secondo canale, 6) FORESTERIE I contratti a foresteria, vecchio escamotage per aggirare l'equo canone, non sono vietati: basta che siano stipulati con società che hanno bisogno di un alloggio per un dipen�dente non residente, Gino Pagliuca AFFITTI LIBERI E CONVENZIONATI A CONFRONTO IN 18 CITTA' 1 CAN0NE MENSILE | CANONE MENSILE LIBCH0 i CANONE MENSILE i CANQNE MENSILE LIBER0 | C0NVEN ENZA l 1 CON CANALE C0NC0RDAT0 | (rllevalo dalla Flalp) | AL NETTODELLE IMPOSTE | ALNETTO 0ELLEIMP0STE | IN PERCENTUALE" Centra 700.000 766.667 400.000 660.000 557.573 610.676 283.733 468.160 +97% +30% ALESSANDRIA Sem'Cen1r0 600'000 666'667 380-D00 660-000 477-920 S31'022 269'S47 488-180 +77% +13% Prima perlferia 566.667 633.333 340.000 520.000 451.369 504.471 241.173 368.853 -1-87% 4-37% Estrema periterla 400.000 533.333 280.000 440.000 318.613 424.818 198.613 812.107 +60% +38% Centro 520.000 880.000 900.000 1.140.000 414.197 700.949 638.400 808.640 -35% -13% BARI Semiccntro 520.000 720.000 686.667 913.333 414.197 973.504 487.076 647.858 :<-1S% -11% Periterla 400.000 560.000 520.000 693.333 318.613 446.059 368.853 491.804 -14% -9% Centro 920.000 1.120.000 920.000 1.203.333 732.811 892.117 652.587 853.564 +12% +5% BOLOGNA Semicentro 800.000 960.000 800.000 1.010.000 637.227 764.672 567.487 716.427 +12% +7% f'lffn.i 720.000 880.000 666.667 900.000 573.504 700.949 472.889 638.400 +21% +10% Centro 947.200 1.420.800 800.000 1.333.333 754.476 1.131.715 567.467 945.778 +33% +20% FIRENZE Semicentro 890.880 1.336.320 840.000 1.133.333 709.616 1.064.423 453.973 803.911 +56% +32% Penlena 870.400 1.305.800 640.000 1.053.333 693.303 1.039.954 453.973 747.164 +53% +39% Pregio ii^Qu^ta) 893.333 1.588.333 1.073.333 1.573.333 711.570 1.265.160 761.351 1.116.018 -7% +13% GEN0VA Centro iMM 886.687 1.466.667 893.333 1.180.000 690.329 1.168.249 633.671. 837.013 +9% +40% Semicentrn |S Teodoto Oiegioa Swp«daiw Maiass) 740.000 906.667 666.667 853.333 589.435 722.190 472.889 605.298 +25% +19% PerileriaiCo^mlVaMMntiSbw) 700.000 800.000 533.333 686.667 557.573 637.227 378.311 487.076 +47% +31% Onlni 560.000 960.000 420.000 600.000 446.059 764.672 297.920 425.600 +50% +80% inform 480.000 880.000 280.000 456.000 382.336 700.949 198.613 319.260 +93% +120% Centro 673.760 880.000 846.667 1.600.000 536.672 700.949 600.569 709.333 -11% -1% LIVORNO Semicentro 581.840 760.000 846.667 880.000 463.455 605.365 600.569 624.213 -23% -3% Perilena 520.640 680.000 700.000 740.000 414.707 541.843 496.533 524.907 -16% +3% Centro 566.667 820.000 593.333 660.000 451.389 653.157 420.871 468.160 +7% +40% LODI Semicentro S33.333 773.333 526.667 593.333 424.618 615.986 373.582 420.871 +14% +46% I'enieria 433.333 666.867 480.000 526.667 345.164 531.022 326.293 373.582 +6% +42% Centro 586.667 686.667 673.333 806.667 467.300 546.953 477.618 572.196 -2% -4% MANT0VA Semicentro 540.000 633.333 600.000 673.333 430.128 504.471 425.600 477.618 +1% +6% Penlena 500.000 586.667 520.000 600.000 398.267 467.300 368.853 425.600 +8% +10% Centra Uone 1 e 2) 683.333 1.350.000 1.400.000 1.680.000 544.298 1.075.320 993.067 1.191.680 -45% -10% M|LAN0 Semicentro migllore (zone 3 e 4) 510.000 833.333 1.120.000 1.240.000 406.232 663.778 794.453 879.573 -49% -25% Semicentro (/one 5 e 6) 460.000 683.333 920.000 1.000.000 386.405 544.298 652.587 709.333 -44% -23% Penlena (zone 7,8 e 9) 388.889 624.444 760.000 800.000 309.763 497.391 539.093 567.467 -43% -12% Pregio (area 8/b) 1.216.867 1.666.667 1.932.000 2.362.333 969.116 1.327.556 1.370.432 1.675.682 -29% -21% NAP0LI Central! (aree 7 e 8/a) 745.000 1.020.000 1.288.000 1.640.333 593.417 812.464 913.621 1.163.543 -35% -30% Semicentrah (aree 4,5 e 6) 462.780 653.333 973.000 1.228.867 368.620 520.402 690.181 871.534 -47% -40% Pcnferie(aree1,2e3) 299.447 426.667 686.000 880.333 238.519 339.854 486.663 624.450 -51% -46% Centro 640.000 1.080.000 880.000 1.080.000 509.781 860.256 624.213 766.080 -18% +12% PAD0VA Semicentro 520.000 920.000 840.000 880.000 414.107 732.811 595.840 624.213 -30% +17% Perileria 480.000 840.000 600.000 680.000 382.336 689.088 425.600 482.347 -10% +39% Centra e pregio (zone 16 2) 764.000 948.000 1.240.000 1.560.000 608.551 755.114 879.573 1.106.560 -31% -32% PISA Semicentro (zona 3) 616.000 760.000 1.160.000 1.480.000 490.665 605.365 822.827 1.049.813 -40% -42% Perileria (zona 4) 544.000 672.000 920.000 1.120.000 433.314 535.270 652.587 794.453 -34% -33% Centro 640.000 960.000 920.000 1.200.000 509.781 764.672 652.587 851.200 -22% -10% PIST0IA Periterla 560.000 880.000 780.000 920.000 446.050 700.949 553.280 652.587 -19% +7% Zonamohlana 480.000 640.000 633.333 633.333 382.336 509.781 449.244 449.244 -15% +13% Centra (zone 1,2 e 3) 746.667 1.013.333 846.667 1.200.000 594.745 807.154 600.569 851.200 -1% -5% PRATO Semicentro (zone 4 e 5) 720.000 1.012.000 820.000 1.120.000 573.504 806.092 581.953 794453 -1% +1% Penlena (zona 6) 680.000 960.000 760.000 1.000.000 541.643 764.672 539.093 709.333 6% +8% Centra 900.000 720.000 2.200.000 1.320.000 716.880 573.504 1.560.533 936.320 -54% -39% SIENA Semicentro 891.200 912.000 1.800.000 1.000.000 9S0.S64 407.823 1.276.800 709.333 -57% -43% Perltcria 560.000 440.000 1.320.000 866.667 446.059 350.475 936.320 614.756 -52% -43% Centra 760.000 1.040.000 800.000 1.033.333 605.365 828.395 567.467 732.978 +7% +13% TORINO Semiperiferia 560.000 720.000 733.333 800.000 446.059 973.584 520.178 567.467 -14% +1% Periterla 520.000 600.000 700.000 800.000 414.197 477.920 496.533 567.467 -17% -16% Colllnare 880.000 1.040.000 1.000.000 1.133.333 700.049 828.395 709.333 803.011 -1% +3% Ptegio 1.300.000 1.800.000 2.310.000 2.394.000 1.035.493 1.433.760 1.638.560 1.698.144 -37% -16% VENEZIA Centre 886.667 1.233.333 1.848.000 2.040.600 690.328 982.391 1.310.848 1447.466 -47% -32% LAGUNA Semicentro 866.667 1.233.333 1.370.600 1.396.500 690.329 982.391 972.212 990.584 -29% -1% Petlteria 700.000 1.066.667 1.178.100 1.197.000 557.573 849.636 835.666 849.072 -33% 0% Pregio 666.667 866.667 1.022.000 1.095.667 531.022 690.329 724.939 777.193 -27% -11% VEKEZiA Centro 686.667 866.667 959.000 1.032.333 531.022 690.329 680.251 732.268 -22% -6% TERRAFERMA Semicentro 533.333 800.000 798.000 848.867 424.818 637.227 566.048 601.988 -25% +6% Peritena 533.333 800.000 672.000 747.333 424.818 537.227 j 476.672 530.160 -11% +20% ' 'Convenleva del canone concordato tenuto conto del maggior sconto focale irpcl e delle imposte di registro rtdotte per gli attlni concordali, supposto un reddito di 60 milioni lordi annui per il proprietario, li calcolo non tiene conto dell'eventuale aliquota agevolata lei