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L'amministratore? Oggi deve essere «tuttofare» PROFESSIONI Commercialista, broker assicurativo, perito termico, geometra, ragioniere e, per legge, responsabile della sicurezza e sostituto d'imposta. Come trovarlo L'amministratore? Oggi deve essere «tuttofare» N EGLI ultimi anni una valan�ga di leggi e decreti ha carica�to sulle spalle dell'ammini�stratore condominiale un fardello schiacciante di resixinsabilita, (ino a trasformarlo, volente ò noleiitp, nel super poliziotto di ogni palazzo. Infatti, oltre alle incombenze altri buite dal codice civile, airaiiiiiiini stratore spettano anche compiti g�a vosi come: A) I applicazione delle norme sul la sicurezza degli impianti B) l'osservanza delle norme sul risparmio energetico G) svolgere direttamente i compili di prevenzione e prolezione dai rischi in condominio D) comunicare annualmente al�l'anagrafi! tributaria l'ammontare dei beni e dei servizi acquistati dal condominio e i dati identificativi dei relativi fornitori E) amministrare, dietro esplìcito incarico, il ruolo del condominio come sostituto d'imposta per quel che riguarda la paga del portiere, il proprio onorario e quello dei lavora�tori occasionali in condominio F) assistere i condomini nella richiesta di sgravi fiscali per le opere di recupero. COMPETENZE Con il crescere dei doveri, gli ammi�nistratori seri hanno dovuto au�mentare le proprie competenze pro�fessionali Basta un esempio prati�co: l'installazione di una nuova caldaia nel palazzo, L'amministratori; deve rivestire i panni dell'avvo�cato e valutare (piali sono li! mag�gioranze necessarie pei prendere la decisione; con la caldaie, ad esem�pio, non e sciupi e facile capire se si ricade nell'innovazione, nella inamiieii/.ione straordinaria o si;, al contraio, ci si uovi di fronte a un provvedimento 'li risparmio ener�getico per cui basta unamaggioran za semplificala. Poi dovrà trasf'or inarsi in perito termico per saliere se l'impianto corrisponde alle leggi sulla sicurezza e se e quello adatto alle esigenze dei suoi amministrati. Dovrà poi trasformarsi in fiscali�sta, per conoscere se esistono age�volazioni di legge per chi installa caldaie, si! l'Iva sui lavori e ridotta e allestire le pratichi! per la deduzio�ne fiscale del .ìli'V Poi dovrà traiiiutarsi in commercialista e riportare correttamente la spesa in bilancio; in geometra o architetto, perche siano rispettati regolamenti comu�nali e leggi urbanistiche; in broker assicurativo, per valutare la ini glioi polizza contro incendi oscop�pi, CARATTERISTICHE Come ci si può garantire che si sta scegliendo una persona realmente in grado di assumersi tutte queste incombenze? Gi sono caratteristi�che che, se anchh non danno certez�za assoluta, possono segnalare un bagaglio di professionalità che può lasciare ragionevolmente tranquil�li. Innanzitutto una reputazione solida: la nonna lini stabilisce che l'amministratore professionale deb�ba dimostrale di avere già gestito almeno 10 unita immobiliari con oltre 10 condomini. REPERIBILITÀ' Inoltre serve almeno un diploma di scuola superiore o, in alternativa, u.,'esperienza comprovala dal jkissesso della partita Iva e dalla de nunciadlTeoditi derivanti dall'eser�cizio deH'attiviiii di amministrato�re per almeno 10 unni, avere perso naie qualificalo alle proprictdipen (lenze, e avere il tempo pgr svolgili e l'allività. Oltre a questa lainmiiu stratore devi! gannii ir». Un'ampia disponibilità e un'adeguata reperi�bilità personale, telefonica e infor�matica e fornire un'adeguata garan�zia per le somme depositate, con una copertura assicurali va sui ri sebi professionali. CONTO CORRENTE Ribadiamo ancora una volta l'ini portanza dell'apertura di un conto corrente condominiale; da quanto abbiamo potuto constatale nella nostra esperienza di dialogo con gli amministratori e con i lettori di Tuttosoldi, non è sempre vero che sono gli amministratori a non vole�re il conto: spesso sono gli ammini�strati per non caricarsi delle poche decine di migliaia di lire necessarie joi la gestione del conto. Ognuno è ibero di gestire i propri soldi come vuole, ma a questi risparmiatori a oltranza va però ricordato che se l'amministratore decede e gli eredi decidono di tenersi tutto l'unporto di un conio intestato al defunto e ben difficile per i condòmini far valerci propri diritti. COMPENSO li veniamo all'ultimo aspetto: la determinazione del compenso, l'on�dare la propria scella solo sulla base dell'onorano richiesto, privile�giando chi chiede di meno, rischia di trasformarsi in un clamoroso boomerang: nella migliore delle ijiotesi, ci si troverà di fronte a un amministratore che dedicherà jxjco tempo e poca attenzione agli amministrati. L'alternativa e cne l'amministratore «prenda troppo a cuore» le sorti del condominio e (arrotondili il compenso, facendosi riconoscere percentuali sulle foi ni ture. Esiste una terza via: pagare il giusto e pretendere di controllar0 tutta la documentazione sulle spe se effettuate, li' la soluzione che cosiu menu. Ig. pa.| L'ALBO REGIONALE :.;.--; RISPARMIO. Il rapporto tra condòmini e amministratori non è sempre dei più felici. Dobbiamo dire che, il più delie volte, la responsabilità va ascritta proprio agli amministrati, che tendono a privilegiare, nella scelta di chi deve gestire, soltanto II risparmio (che poi, in caso di amministratore Incapace, si trasformerà In soldi buttati via), senza valutare le effettive attitudini professionali di chi si propone. PIEMONTE. Secondo l'ordinamento italiano, chiunque può ammini�strare uno stabile. I tentativi di creare per legge un Albo degli amministartorl sono andati a vuoto Oggi, ih epoca di «devolutlon», ci sta provando (per il Piemonte) l'Anaci, con una proposta di legge regionale, PROPOSTA. Punto di partenza per II progetto dell'Anaci é un documento molto significativo, la Norma 10801 dell'Uni, l'Ente nazionale italiano di unificazione. In tabella presentiamo i compiti principali ohe vanno assolti, secondo la norma Uni, dall'ammlnlstréfòre condominiale. FUNZIONI E DOVERI SECONDO LA NORMA UNI S Eseguite le deliberazioni dell'assemblea adottate in conformità della legge e curare l'osservanza del regolamento di condominio. 4 Disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse delle parti e in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti gli utenti. ti Riscuotere �contributi ed erogare le spese occorrenti per la manufenzione ordinaria e per l'esercizio dei servizi] afferibili alle parti comuni. fl Orientare e consigliare gli utenti al mantenimento dei requisiti essenziali dell'edificio ponendo in ogni atto altra atfivrtO volto a conservare il valore patrimoniale degli imnxibili nel tempo JD Mantenere un buon livello di cooperazione tra i diversi soggetti coinvolti, direttamente o indirettamente, nella gestione degli immobili, adoperandosi per evitare che sorgano dissidi e, nel caso, tentale di intervenire per ricomporli in modo bonario. Q Porre in atto ogni possibile azione al fine di risolvere, anche mediante procedure stragiudiziali di conciliazione, tutte le vederne/ tra gii utenti, fra questi e l'amministratore, fra foro ed i fornitori e fra tutte le parti che comunaue vengano a trovarsi in conflitto nell'ambito degli immobili amministrati. 3 Proporre all'assemblea l'adeguata copertura assicurativa dell'edificio con polizza globale fabbricati. fS Gestite i leclann degli utenti; fl Dorè informazioni all'utente e, se richieste, alle pubbliche autorità neij limiti imposti dal e normative vigenti. *J Mettere in grado gli utenti di piendeie visione dei aiustnicativi spesa e dell'estiatto del conto corrente bancario o postale, appuntamento, prima de l'assemblea di approvazione dei' lendiconto e dei riparto. ?| Organizzare il lavoro dell'eventuale personale/ del condominio, nell'ambito delle disposizioni ^ di leggi vìgenti "J Escludere ogni interesse personale privato e/o societario, del proprio Dersonnle di studio e dei propri arniliuri, dai lapparti nascenti dalj mandato di amininistratore versoi professionisti, impiese, fornitori di seivizi e/o mezzi di qualsiasi naturo e specie. 5 Custodire il registro dei verbali fino ullu scudenzo del mandato e trusmetterlo all'amministratore subentrante.