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Quanto rende investire nel mattone Il risparmiatore italiano può puntare su aziende nate dalla scissione del business immobiliare di importanti società (Unim, Prermfin, Beni Stabili e Sfrti), su smalkap come Gabetti, Ipi e sui titoli cementieri (Jtalcementi, Buzzi Unum) Quanto rende investire nel mattone ANALISI N ELL'ULTIMO decennio la capitalizzazione del titoh im�mobiliari europei in Borsa è quasi raddoppiata. Nonostante questo il loro peso è ancora esiguo, cioè di poco superiore aU'l0Zo del totale. Il motivo di questa scarsa presenza sui listini va ricercato soprattutto nel fatto che si tratta ancora di un settore molto fram�mentato, che può far capo a ban�che (come nel caso di Banca Inte�sa), ad assicurazioni (per esempio Generah) o ad aziende private non quotate. La situazione però negli ultimi anni migliora grazie al pro�cesso di concentrazione (società già presenti in Borsa che comprano altre aziende e nuove proprietà) e alle nuove matricole che esordisco�no sul mercato. Ma dove investire? I criteri di valorizzazione dell'atti�vo non sono omogenei e per le valutazioni reddituali bisogna ri�cordare che i criteri di ammorta�mento sono spesso differenti, cos�come il modo di contabilizzare rivalutazioni e spese di manteni�mento del patrimonio. Altrettanto rilevanti delle valutazioni, poi, so�no le strategie: è importante che la società si focalizzi sui segmenti a maggiore opportunità di crescita (shopping center, uffici...) e sui Paesi più interessanti, possieda im�mobili di qualità e sappia combina�re le attività di sviluppo del patri�monio (nuovi investimenti) con queUe di gestione degh immobih. IN ITALIA Sulla Borsa italiana un moderato ritomo di interesse sul comparto è stato guidato dalla quotazione di nuove aziende, nate dalla scissione del business immobiliare di prima�rie società quotate. La prima è stata Ina, da ima cui costola è nata Unim (che per un certo periodo ha anche fatto parte del Mib 30). Seguita da Premafin, che ha creato Immobiliare Lombarda, San PaoloImi (da cui è nata Beni Stabili) e Sirti (che ha generato Immsi). Altre società importanti sono però usci�te dal mercato (la stessa Unim, a seguito deU'Opa di Milano Centra�le) o potrebbero esserlo a breve (Goldman Sachs possiede già il 900Zo di Immobiliare Metanopoli e l'immohiharista Zimino ha lancia�to l'Opa residuale sui pochi titoh Risanamento Napoli non in suo possesso). SOCIETÀ' Il risparmiatore interessato al set�tore ha quindi davanti a sé soprat�tutto alarne smaU-cap interessan�ti ma poco liquide, come Gabetti (intermediazione e trading), Immsi e Ipi (Gruppo Fiat, attiva sia nella costruzione e locazione di immobili di prestigio che nella gestione di patrimoni immobiliari). In alterna�tiva può puntare su Beni Stabili, società nata da ima costola di San Paolo-Imi, con un patrimonio di 167 immobih (circa 567.000 mq), prevalentemente locati. Beni Stabili è poi azionista al 450Zo (con opzione per passare al 600Zo) di Im.Ser, società in cui sono conflui�ti 581 immobih di proprietà Tele�com (circa 3,7 milioni mq) e il cui portafoglio è coperto per il 650Zo da contratti a 21 anni con lo stesso gruppo Telecom (azionista al 400Zo). Il titolo (è nel Midex), rispetto agli altri del comparto ha una buona trasparenza e liquidità) e consente l'accesso a molti settori con buone opportunità di crescita. A 0,66 euro presenta uno sconto del 250Zo sul valore patrimoniale, stimato a 0.75 euro. GRAN BRETAGNA Tra le altre piazze europee quella in cui l'immobiliare è più importante è sicuramente Londra, che presenta tre società con un valore borsistico superiore ai 10.000 mi�liardi di lire. Nel 2000 questo comparto ha regalato ottime per�formance (mediamente superiori del 200Zo al resto del listino), ma ora la situazione appare più criti�ca, soprattutto alla luce dei primi segnali di rallentamento sul mer�cato residenziale. La principale blue chip è Land Securities, azien�da diversificata, con un portafo�glio di altissima qualità (390Zo uffi�ci nel centro di Londra, 380Zo shopping center e magazzini) che la rende meno soggetta alla forte ciclicità del comparto residenzia�le. Il titolo quota con uno sconto del lO^o circa sul valore patrimo�niale e offre un rendimento cedolare del 3.5^0. Meno interessante British Land, che negli ultimi 3 anni ha performato peggio del resto del mercato anche a causa di un forte indebitamento che rende più problematica la ricerca di nuove occasioni (ma la penalizza�zione del titolo fa s�che quoti con uno sconto del 350Zo sul valore patrimoniale). Canary Wharf, na�ta per sviluppare l'omonimo quar�tiere in prossimità dei docks londi�nesi, è destinato a fornire un'alter�nativa alla City. Dopo l'avvio dif�ficile, a partire dal '99 l'idea ha iniziato ad avere successo e con il boom del 2000 gran parte degh uffici è stata affittata. Ora Canary Wharf non è più un'idea bens�un'azienda solida, con ancora otti�me opportunità di crescita. IN FRANCIA Scartando il mercato tedesco, ca�ratterizzato da molte società poco liquide e trasparenti, e quello spagnolo, simile a quello italiano. SS* Divisa prezzo "'^0 anno 0|tiiT» ^ anno (ozo) {min ^ ^a prezzo/ Utile le altre opportunità si trovano in Francia. Dove può interessare non tanto Cecina (reduce da un paio di annate piuttosto deluden�ti) quanto Unibail. Titolo che con�tinua a mostrare tassi di crescita sbalorditivi per il comparto (il cash flow è salito del 350Zo negh ultimi 2 anni ed è atteso in cresci�ta del 18-200Zo annuo da qui al 2003), offre un rendimento cedolare del 40Zo e tratta a sconto del 200Zo su un valore patrimoniale in conti�nua crescita. L'investitore interes�sato a comprare questi titoli or�mai non dovrebbe avere problemi a farlo tramite tutte le principali banche italiane (anche se potreb�be essere necessaria un po' di pazienza). Se volete acquistare titoh inglesi ricordate, però, che trattano in sterline e soprattutto che le quotazioni sono espresse in pence (centesimi): un prezzo di 886,5 per Land Securities signifi�ca quindi che il titolo costa 8,86 Sterline (circa 27.000 lire). CEMENTO E AFFINI Un'alternativa per puntare sul boom dell'edilizia in senso largo è quella di investire su cementieri e affini. Il settore, a livello mondia�le, è in fase positiva dalla fine di ottobre, quando gli investitori hanno iniziato a puntare su una serie di tagli dei tassi da parte delle principali banche centrali. Negli ultimi amii il comparto ha infatti mostrato un'estrema sensibilità all'andamento dei tassi d'in�teresse, che, soprattutto negli Usa, è una variabile chiave per l'edilizia. Al momento positivo successivo alla crisi asiatica ha cos�fatto seguito una fase difficile tra l'agosto '99 e lo scorso autunno (mentre la Fed alzava i tassi) e ora i prezzi dei titoli sono di nuovo tendenzialmente in crescita. I lea�der europei del settore sono la svizzera Holderbank e le francesi Lafarge e Saint Gobain (materiali per l'edilizia). Ma anche in Italia si possono trovare buone opportuni�tà. Come Italcementi, non solo leader in Italia ma anche uno dei principali produttori mondiali (50 cementerie a ciclo completo in 14 Paesi), grazie anche alla controlla�ta Ciments Frangais. LE MINORI Forse ancor più interessante Buz�zi Unicem, secondo operatore italiano (quota appena inferiore al 200Zo) e con importanti attività anche negli Usa (340Zo del fattura�to) e in Messico (100zó). L'ottimo andamento del 2000 (nei primi 9 mesi le vendite sono cresciute del 190Zo e il margine operativo lordo del 280Zo) e le buone prospet�tive per il 2001 hanno consentito un buon apprezzamento del tito�lo, che comunque resta fortemen�te a sconto rispetto sia ai concor�renti internazionali che ad Italce�menti. Meno interessanti appaio�no Cementir (terzo produttore nazionale di cemento, con una quota del 70Zo, presente soprattut�to al sud e focalizzata sull'Italia), Vianini Lavori (progettazione e realizzazione di grandi opere pubbliche, soprattutto nel cen�tro-sud) e Vianini Industria (cal�cestruzzo, correlata a Vianini Lavori). Lorenzo lori