La Stampa - Consultazione Archivio

Investire in metri quadrati IMMOBILI Cattive performance in Borsa? Il mercato della casa tira il fiato A Roma e a Milano iprezzi sono cresciuti del 9per cento circa Investire in metri quadrati R OMA guida la classifica del�le rivalutazioni immobiliari iln Italia, realizzata dalla società di consulenza «Scenari Immobiliari», presieduta da Ma�rio Breglia. Nel computo delle variazioni a un anno, la capitale è al primo posto, con un balzo in avanti dei prezzi del 9,l0Zo. Segue Milano, con +8,9%. Tutte le grandi città fanno segnare au�menti dei prezzi largamente su�periori all'inflazione del periodo (307o); Torino si attesta al 7,307o, dividendo ex aequo la settima posizione con Genova; Napoli è poco dietro, con 6,90Zo. «Le metro�poli spiega Mario Breglia fungono da traino nei momenti di ripresa dei prezzi, ma sono anche le città che subiscono le maggiori depressioni nei periodi di crisi. Non è un caso che le città medie registrino oggi rivalutazio�ni minori: i prezzi erano rimasti fermi anche nei momenti peggio�ri e non c'erano arretrati da recuperare». DA PIAZZA AFFARI Nell'analisi di «Scenari» sono proprio i minimi di prezzo degli scorsi anni (le quotazioni di pun�ta delle maggiori città non supe�rano oggi quelle del '92) insieme alla domanda rimasta compressa a giustificare gli aumenti. «Senza dimenticare situazioni particola�ri: a Venezia e a Firenze non si costruisce nulla di nuovo, ma i prezzi salgono perché c'è una domanda turistica, grazie al dol�laro, più forte». Non solo: se l'anno scorso si è riversata sul mattone parte del guadagno di chi aveva approfittato del mo�mento d'oro di Piazza Affari, oggi confluiscono sugli immobili anche le risorse di chi, frastorna�to dall'andamento della Borsa, non reputa abbastanza remune�rativi gli investimenti obbligazio�nari ed è spaventato dalla ripre�sa dell'inflazione. «Non è un caso riprende Breglia che gli acqui�sti siano per la maggior parte effettuati con liquidità e che spesso chi prende un mutuo lo fa per una cifra piuttosto contenu�ta, sotto i 100 milioni». Per questo motivo il nostro interlocu�tore ritiene che variazioni di 1 -2 punti sui tassi non possano in�fluenzare il mercato. «Alle fami�glie interessa che il tasso sia esprimibile a una cifra e che la rata mensile costi tra il milione e il milione e mezzo, cioè poco più di quanto pagherebbe in affitto». LUNGO TERMINE Nessuno si sogna di comprare la casa tenendo a disposizione even�tuali liquidità da investire in strumenti finanziari. Ci sono si�mulazioni che dimostrerebbero come, finanziandosi con un mu�tuo e investendo la liquidità sottratta all'acquisto della casa, si possono trarre a consuntivo guadagni in conto capitale. Ma, oltre alle premesse metodologi�che spesso discutibili, queste si�mulazioni hanno il difetto di prefigurare scenari paradisiaci di Borsa, capacità dell'utente di comportarsi come un gestore pro�fessionale (anzi meglio, visto che ultimamente buona parte dei fondi non riesce a battere il benchmark) e, inoltre, partono di solito dal presupposto che il mattone si rivaluti più dell'infla�zione. Un assioma smentito dalla lettura dei dati di performance riferiti a tempi medi. NEI GRAFICI «Un anno dice Breglia non è un periodo significativo per valu�tare l'investimento immobiliare, perché nessuno o perlomeno non le famiglie compra con un'ottica di cos�breve periodo; in secondo luogo perché anche se lo si voles�se fare, le spese di ingresso e di uscita dall'investimento sono co�s�elevate da vanificare qualsiasi aumento nominale di prezzo». Abbiamo valutato l'andamento dei prezzi a 7 anni per misurare le variazioni da quando si è iniziata la crisi di metà Anni Novanta. «I risultati a cinque anni precisa Breglia pareggia�no appena i conti con l'inflazio�ne, se si considera il dato medio, ma la performance è negativa per le grandi città. E nell'inter�pretazione delle cifre non biso�gna dimenticare che la gran par�te della riscossa è avvenuta negli ultimi 12 mesi. Se si va indietro di altri due anni, invece, le per�formance reali sono in larga parte di segno "meno"». Sul me�dio periodo, i risultati migliori sono stati ottenuti dai centri medio-piccoli dove si è più co�struito: Grosseto, vincitrice nel quinquennio, e Lodi, capoclassifica a 7 anni, hanno registrato numerose iniziative edilizie. PRODOTTI MIGLIORI Le analisi degli altri osservatori collimano con quelle di Breglia, evidenziando come l'accelerazio�ne dei prezzi sia avvenuta pro�prio nel corso degli ultimi mesi. Il responsabile dell'Ufficio studi di Gabetti, Alessandro Ghisolfi, segnala la penuria di immobili di qualità. «C'è un problema di rarefazione dell'offerta sulle principali aree urbane, in particolar modo per le zone centrali e di pregio. Questa iniziale mancan�za di beni in vendita potrebbe portare a un'ulteriore crescita dei valori durante il 2001, vista la pressione della domanda». Sul mercato vengono s�immesse nuove costruzioni a un ritmo maggiore di quanto non si verifi�casse fino a due anni fa, ma si tratta di volumi ancora insuffi�cienti. Il nodo principale è la mancanza di decisionismo a livel�lo urbanistico-territoriale, che frustra la domanda delle fami�glie, sempre alla ricerca di un prodotto migliore di quello pro�posto dallo stock immobiliare attuale. L'80% delle case è da ristrutturare profondamente». DISPONIBILITÀ' Tecnocasa, per voce del responsa�bile Ufficio studi. Guido Lodigia�ni, sottolinea il forte aumento della disponibilità a spendere da parte di chi cerca un appartamen�to. «A Milano, nel giro di un anno la quota di persone pronte a investire almeno 400 milioni in un appartamento è passata dal 17,1 al 20,80Zo, a Roma si è saliti dal 17 al 21,20Zo. Questo significa che si vuole una casa più bella. Ma anche che il mercato ha recepito l'aumento delle quota�zioni» (altri servizi alle pagine 2-3). Gino Pagliuca VARIAZIONE DEI PREZZI NEI CAPOLUOGHI ITALIANI A UN ANNO... Roma 1 . ....v.:.. . ,. ^ . , . Milano 2 Venezia 3 ' ' . . . ; . .■.■■■ Firenze 4 5 I 6 Bologna Siena Tonno i Genova 8 9 n 12 13 14 15 16 17 Aosta Cagliari Rimini Nuoro Ferrara Pesaro ■ ...... . : Napoli Lucca Rovigo (DA FEBBRAIO 2000 A FEBBRAIO 2001) CITTA' POSIZIONE VAR.% ?,1 8,9: 8,6 8,5 8,1 7,7 7,3 7,3 7,1 7,1 7,0 7.0 6,? 6,9 6,^ 6,8 6,8 6,8 6,8 6,7: 6,6 6,5: 6,3 6,2 6,2 6,11 6,0 6,0 5,8 5,8 5.8 5,7 5,7 5,6 5.6; 5,6 5,6 5,4 5,4 5,3 5,2 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 4,9 4,9 4,9 4,8 4,8 Savona 18 6,8 Bari 19 6,8 Grpsseto 20 6^i La Spezia 21 6,6 Brindisi 22 6,5; Verona 23 6,3 Trieste 24 6,2 Lecce 25 6.2 Pisa 26 6,1 Sassari 27 6,0 Palermo 28 6,0 Cremona 29 5,8 Bergamo 30 5,8 Viterbo 31 5,8 Pistoia 32 5,7 ■ ■ ■ ■ ■ ' Reggio Emilia 33 5,7 Pescqra 34 5,6 Brescia 35 5,6 fayia 36 . 5,6 Pprdenone 37 5,6 Bielia 38 5,4 Arezzo 39 5,4 5,,,"■,■'<,"■ "■ ■ ' Asti Mantova Imperia giacenza Trento Oristano Vibo Valentia Ravenna Salerno Caitanissetta Perugia Belluno Sondrio 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 ' Trapani Varese Ancona Vicenza Lecco Crotone ; Catanzaro Treviso Cosenza Padova Rieti Chieti Parma Como Siracusa l Temi Agrigento Prosinone ■" ' Avellino /Ascoli Piceno Bolzano Verceili Caserta Teramo Taranto Benevento Massa Macerata Alessandria 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 . . . . 71 72 73 74 75 . 76 77 78 79 80 81 Reggio Calabria 82 Latina Potenza Matera Campobasso Verbania L'Aquila Udine Novara 4,7 4,7 4,6 4,6 4,6 4,6 4,6 4,6 4,4 4,4 4,3 4,3 4,3 4,3 4,2 4,2 4,2 4,2 4,2 4,1 4,1 4,1 4,1 4,1 4,1 4,1 4,0 4,0 4,0 4,0 Livorno Catania :: Cuneo Sfoggia Fori? Messina Lodi Modena ■ IMJI^M? Ragusa Gorizia Proto ; Isernìa Enna MEDIA 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 3,9 3,9 3,9 3,8 3,7 3,7 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,4 3,4 3,2 BEI 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 CITTA' POSIZIONE VAR.% Lodi 1 34,5 Ancona 2 31,1 Siena 3 29,4 Asti 4 29,2 Udine^^ 5^ Lucca Ravenna Ferrara Imperia Belluno 13 Pistoia 14 Rovigo 15 Grosseto 16 Redgio Emilia 17 Pesaro 18 Sondrio 19 22.9 21,907o 20 21,3 Trapani 21 21,0 22 20,8 10 26,5 11 26,4 12 25,9 -ir... ■-■-■:I:. :25,9 25,6 25,0 24,1 .-■■■'-..23,5 23,1 Pordenone Piacenza Parma Cremona Brindisi Potenza Cuneo Mantova Rimini Bologna 23 20,6 24 20,3 17,3, Novara 32 17,0 16,7 33 34 1M -.■.■■,--35 16,0 36 Brescia Trieste Siracusa Arezzo Crotone ...Terni ^Lecce .39 .^14^37 15.0 38 15,0 Livorno ttAmmumm W5W« Wmf ramo 41 MmAscoli Piceno 43 42 1JJ Vercelli rm ...E SUL LUNGO PERIODO Fonte: Scenari Immobiliari. (DA FEBBRAIO 1994 A FEBBRAIO 2001) Massa 52 11.6 Verbania 53 11 ,S 54 11,2 55 11,1 56 11,0 57 10,3 58 lOJ 59 10,0 Pavia Caitanissetta Vibo Valentia Venezia Salerno Rieti Catanzaro La Spezia Agrigento .■.■■■. .■. . . :." Bergamo Cosenza Perugia Pisa Treviso Padova Prosinone ^ mtsivaiumnmnm Modena Torino 71 6,t Sassari 72 6,1 Ragusa 73 5,9 Pescara 74 5,6 Macerata 75 5,5 1 Varese 76 5,5 Gorizia 77 5,4 Alessandria 78 5,4 79 5,3 80 4,7 Isernia HMWtWIMnMMUMUI Caserta 89 ISSI 13 } ■■.■:yA\92 0,8 Campobasso 93 ,0JÈm 'Ave"'"© 94 ^JmM Moterg 95 0,0 Benevento 96 -1 MHMOMMHMnr Milano