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Comprare casa in banca con i fondi immobiliari... Comprare casa in banca con i fondi immobiliari... Sono rivolti ai risparmiatori attratti dall'investimento nel mattone meno esposto alle fluttuazioni dei mercati e di lungo periodo Assogestioni: «Entro 7 anni un patrimonio di 40 miliardi di euro» Agnese Vigna Comprare casa in banca, per inve¬ stire nel lungo periodo sul matto¬ ne. E' con questa filosofia che sono nati, anche in Italia, i fondi immobUiari chiusi, prolungamen¬ to di una tipologia di investimen¬ to molto diffusa oltre frontiera, dove l'impiego indiretto nel mat¬ tone pesa, in media, tra il 5 e il 100Zo del portafoglio finanziario delle famiglie. Allaluce della buo¬ na accoghenza che i primi fondi immobiliari hanno avuto nel no¬ stro paese, Assogestioni, che ha appena pubblicato il primo rap¬ porto su questi prodotti, stima che il patrimonio raggiungerà - entro i prossimi sette anni - i 40 miliardi di euro. EVOLUZIONE «Il trend di crescita è evidente - scrive Assogestioni - : se dall'an¬ no della loro nascita (legge 25 gennaio 1994,n.86) al 2000, i fon¬ di immobiliari hanno "partorito" 6 prodotti, solo nell'ultimo anno 6 delle 10 Sgr impegnate oggi nel settore, ne hanno fatti nascere altrettanti, a testimonianza della crescita di attenzione degh asset manager su qi^esto mercato, Cir- ca 4.000 miliardi di hre (2 miliar¬ di di euro) il patrimonio netto al giilgfho scortò, ma altri 812 milio¬ ni di euro sono in corso di raccol¬ ta». Sullo sfondo, la novità della prossima conversione in Legge del decreto legge 25 settembre 2001,n.351 (decreto su disposizio¬ ni urgenti in materia di privatiz¬ zazione e valorizzazione del patri¬ monio immobiliare pubbhco e di sviluppo dei fondi comuni di inve¬ stimento immobiliare) da cui gli operatori si attendono in tempi brevi un notevole impulso al com¬ parto, nonostante il mancato rece- pimento di alcuni emendamenti proposti da varie parti politiche e relativi anche ad un alleggerimen¬ to dell'aliquota fiscale. SPECIALIZZAZIONE Giovanni Ajassa del Centro Studi Bnl auspica che questi fondi di¬ ventino sempre più sofisticati. «Per il momento il mercato è orientato per i prodotti cosidetti globali e con profilo di rischio prudente, ovvero fondi non spe¬ cializzati nella tipologia di immo¬ bili e diretti ad immobili ad alta profittabilità, ma è probabile che anche in Italia il settore potrà conoscere l'evoluzione vissuta in quei mercati dove i fondi immobi¬ liari esistono da anni. In questi paesi (Stati Uniti in testa) ci sono fondi specializzati a seconda del¬ la tipologia di immobili in cui investono (centri commerciali; sa¬ le cinematografiche, alberghi, aree dismesse, ...) o per area geografica e con diversi profili rischio-rendimento». «I fondi immobiliari sono poi indiscussi protagonisti del proces¬ so di "finanziarizzazione" dei mer¬ cati immobiliari europei, entran¬ do nelle operazioni di securitiza- tion, spin-off e grandi dismissioni pubbliche e private», spiega Pao¬ la Gianasso, responsabile estero di Scenari ImmobUiari. CARATTERISTICHE «Negh ultimi cinque anni il com¬ parto immobiliare ha registrato una crescita del 3,50Zo, superando la performance di altri settori, come la telefonia, che hanno dato risultati ecceUenti in un breve periodo di tempo, ma successiva¬ mente sono stati travolti dall'at¬ tuale congiuntura negativa, con¬ ferma Paola Gianasso. E Come in tutti i momenti storici di crisi economica, oggi si riscoprono gh investimenti abasso rischio, qua¬ le quello immobiliare, da valuta¬ re nell'ottica ed lungo.periodo». I :v I fondi comuniinutìobihàri sono strumenti che consentono ai ri¬ sparmiatori di partecipare ad un investimento di carattere immo- biliare, per sua natura onqroso e poco liquido, fruendo dei vantag¬ gi della diversificazione finanzia¬ ria (frazionamento del rischio). Lasciando al fondo gh oneri ge¬ stionali che comporterebbe l'ac¬ quisto diretto dell'immobile. Poiché collegano D rendimento finanziario dell'investimento all' andamento del comparto immobi¬ liare, caratterizzato da cicli più lunghi, bassa volatilità e limitato rischio patrimoniale, i fondi im¬ mobiliari sono rivolti anche a quei risparmiatori che intendono salvaguardare il risparmio inve¬ stito, svolgendo, peraltro, una funzione stabilizzatrice e di ga¬ ranzia nell'ambito di un processo di diversificazione patrimoniale. RIMBORSO QUOTE Il fondo immobiliare è prevalente¬ mente un fondo di tipo chiuso, quindi ha un patrimonio prestabi- lito che non può essere incremen¬ tato con l'entrata di altre sotto¬ scrizioni. L'emittente, una volta predisposto il prospetto, nel qua¬ le specifica le strategie di investi¬ mento, gli obiettivi e il rendimen¬ to atteso, lo presenta al mercato e poi raccoglie i capitali fino al raggiungimento del tetto prefissa¬ to quando chiude le sottoscrizio- ;ni. -:t «Il diritto al rimborso'delle quote viene riconosciuto ai partecipan¬ ti solo a scadenze predeterminate - spiega Giovanni Ajassa -, pertan¬ to durante il periodo di durata del fondo la liquidabilità dell'investi¬ mento può essere assicurata solo dalla alienazione a terzi delle quote, eventualmente frutto del¬ la negoziazione delle stesse su un mercato secondario. Disinvestiire prima della scadenza è quindi possibile ma non facile e spesso non conveniente. Considerando la prevalente destinazione degh investimenti verso il settore im¬ mobiliare, il rendimento del fon¬ do si compone sostanzialmente di due parti: (a) una componente di rendimento derivante dagli affit¬ ti degh immobili locati, al netto i delle spese di gestione e manuten¬ zione; (b) .una componènte' deri- ivante. dalla rivalutiaziope degh immobili. In proposito si osserva che generalmente il portafoglio immobiliare è composto da inve¬ stimenti "a reddito" e da investi¬ menti "con finalità di trading". I primi si identificano nell'acqui¬ sto, con finalità di mantenimento in portafoglio per il medio/lungo periodo, di immobili locati o facil¬ mente locabili, in grado di garanti¬ re j un flusso 'costante di cassa mediante il pagamento dei cano¬ ni di locazione. Il relativo profilo di rendimento è dunque determi¬ nato dalla combinazione del cano¬ ne di locazione con l'eventuale plusvalenza di realizzo. Gii inve¬ stimenti con finalità di trading sono, invece, realizzati tramite operazioni su immobili con buo¬ ne possibilità di rivalutazione, il cui orizzonte temporale è di bre¬ ve o méàìo periodo, volte ad ottimizzare la redditività del fon¬ do usufruendo dei benefici fiscali riservati alle plusvalenze realiz¬ zate». Cos) in Italia ^ |pS *Data In cui II patrimonio è stato apportato **Fondo ad apporto, non ancora collocato (si veda l'art. 14bls legge 86/94) Fonte: Associestioni