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Casa pazza casa La corsa dei prezzi vicina al capolinea MERCATO IMMOBILIARE IL RISCHIO RIALZO DEI TASSI NON FRENA I MUTUI Casa pazza casa La corsa dei prezzi vicina al capolinea Gli esperti: ma i valori non torneranno indietro inehwMi'à AGNESE VIGNA - ■;-:-- " ■■■;-- - ] Il rischio bolla è sempre in agguato. Così il presidente della ' Federai Reserve, Alan Green- span; «La caduta dei prezzi delle case è inevitabile». Queste però, non accadrà fino a quando i tassi di interesse resteranno bassi: «Hanno un impatto sui prezziseivolte superiore a quel- le che deriva da un aumento dei redditi», si legge in un rapporto di Merrill Lynch. E gh italiani continuane ce- me ossessi a comprar casa, e meglio a far mutui. In un anno, da giugno 2004 a giugno 2005, secondo gh ultimi dati della Banca d'Italia, lo stock - l'ani- mentare complessivo dei mutui in essere - è passate da 138 miliardi di euro a 168 miliardi. Con un balzo in avanti del 21,60Zo. Insomma, se si aspettava le scoppie della bella speculati- va, la prospettiva è esattamente contraria. E il colpo di accelera- tere più forte è state proprio nell'ultime trimestre, cioè da marzo a giugno scorso. TASSI. La corsa al finanziamen- te, però, sorprende per almeno due ragioni. La prima è che il mercato si aspetta un aumento dei tassi e quindi sarebbe ragie- nevele attendersi più cautela prima di accendere un mutuo, Perchè al rialzo ci si arriva, questo è ormai certe. L'unica incognita è quando. Dopo la decisione deUaFed di portare il tasse base al 3,750Zo, anche ner la Bce, inchiodata al 20Zo, i tempi sembrane maturi. L'aumento dei tassi europei è un buon segnale: reconomia si sta riav- viando. le rate aumenteranno. Ma un periodo così lungo di tassi bassi non si aveva da mezze secolo. ANOMALI. «La salita dei prez- zi reali delle abitazioni - spiega spiega Simona Cestagh dell'uf- ficio studi Bnl - , non è mai stata così elevata in tanti paesi contemporaneamente per un periodo di tempo così lungo, Secondo l'indice elaborato dall' Economist, dal 1997 ali trime- stre 2005 in 13 dei 20 paesi considerati la crescita è stata superiore al 500Zo, con picchi in Sud Africa (244^0), Irlanda (1920Zo), Regno Unite (154^0), Spagna e Austraha. L'aumento dei prezzi ha determinate una rivalutazione senza precedenti del patrimonio immobiliare dei paesi sviluppati, che negh ulti- mi cinque anni avrebbe rag- giunte la "stratosferica" cifra di 70 trilioni di dollari». USA. Secondo Merrill Lynch il mercato immobiliare è soprav- valutato in più della metà delle 52 città più popolose degli Usa. Le bandierine resse riguarda- no non sole gli stati più ricchi, ma si estendono anche a Mi- Iwaukee, Minnesota e Cteve- land, stati industriali deve non è previste alcun miglioramen- te del livello di vita. Ma le quotazioni alle stelle non sem- brano preoccupare i comprate- ri. Negli Usa, le abitazioni vengono vendute anche a 6.400 dollari al metro quadro, A New York, le quotazioni nei quartieri di lusso possono toc- care i 12.800 dollari al metro quadro. Le famiglie americane sembrane in grado di assorbire potenziali declini del mercato, ITALIA. «Un elemento di distin- ziene tra Italia e Usa è proprie nel livelle di finanziamento de- gh immobili - dice Giovanni Maria Baviera, censighere dele- gate Bipiemme Beai Estate, de- conte Finanza Aziendale e im- mobihare SDA Bocconi-. Negh Usa è piuttosto frequente utihz- zare U mutuo per finanziarie spese correnti, quando vi è un aumento del valore deU'immebi- le. In tal senso vi è preprie da parte del sistema bancario ame- ricano un invito ad utilizzare questo ulteriore credito. In Ita- ha è molto rare il caso di ipote- che di secondo grado e quindi di spese correnti finanziate con mutui ipotecari, il nostre marca- te è più tranquillo e i tassi non dovrebbero subire aumenti mei- te significativi». PREZZI. «Il mercato immebilia- re mostra segnali di raffredda- mento in molte zone d'Italia e si registra un allungamento dei tempi di trattativa per le ceni pravendite - dice Marie Bregha, presidente di Scenari Immebiha ri - ma non c'è rischio "bolla". L'aumento dei prezzi, nel 2006, dovrebbeproseguireconpercen tuahpiùbasse (4-2,2^0) allineate all'inflazione programmata. I tassi di crescita previsti per il 2006 riporteranno, in sostanza, il mercato al trend esistente alla fine degh anni 90, prima che prendesse il via la forte corsa dei prezzi degh ultimi anni». NORD E SUD. L'andamento atte- so dei prezzi per le medie città del centro-nord è molte diverso da quelle del sud. «Il cale delle quotazioni previsto nel centre- nord non dovrebbe superare il ^ e^ ® ^a ^tribui16 allo steck fa nuove abitazioni realizzate Iie^e aree ^TTL^ro^e ^ capeluo g^; i ioro pre22i più contenuti attirano una quota consistente dei potenziali acquirenti», spie ga Bregha. «Nelle città del Sud, che negli anni passati hanno registrato incrementi più conte nuti della media nazionale, si prevedono in^ce ancora au. menti variabili tra il 2 ed il 50Zo rispetto all'anno in corso». GRANDI CITTA'. Un discorso a Parte meritane le grandi città, che sono mercati in sostanzia- ^e ^ase ^ staUo. I picchi di prezzo raggiunti negli ultimi anni, soprattutto nei centri storici, non stimolano nuove compravendite, per cui gh scambi si effettuano solo nel caso ^ ^^i01" ^ Prezzo da parte dei venditori. La sestanziale mancanza di acquirenti investitori, ovvero di soggetti con elevata capacità di spesa (al di sopra del milione di euro), unita alla scarsa quahtà dello stock abitative offerte, contribuisce a frenare ulterier mente gli scambi nei centri storici delle grandi città. Quan te alle zone semicentrali e periferiche delle stesse città, la situazione è caratterizzata da un maggiore dinamismo, con quotazioni ancora in forte asce sa. Qui la domanda è sostenuta da accpiirenti con una contenu ta capacità di spesa, pari a circa 200mila euro, i cui acqui sti non sono destinati ad un use diretto. Si cercano seprat tutte appartamenti per i figli. e alleggi da tenere vuoti per futuri utilizzi. La scarsa atten zione prestata in questi scam hi al rapporto superficie-prez ze contribuisce a generare una forte speculazione attorno a questi predetti, tenendo molto alti i prezzi al metro quadrato. K^ arjn DrpnlÌa IVIdl IU DI tyild Hi Cronari jm Ul OLclIdll inililUUHIdll «l'j+ajia «nn \za ^L l Lalla i IUI1 Vd ;"™™"""™"p™™"""" Y^-[-^ .U'.'d.H^ ^ p rr .^ ^^vr-^v— ~~J~ «-IdLLdllVc ■■"^■■■rr^"r-""r"^: ""' t,"lml MUIILI, . . U} f "ldl H'UIUI L,VI j " "j.^ .".fa^no L" l IVc« ULd^lUI le HùÌ rna^n^óHa .1 QQÌ ^',},'^}:}z}.^..^.,,,'.^::.^:. jn rinrhnn ha rini ia ì .lL:..r.7.,..'.l^'.!.,'.!.^..^.y^j hùilp ^^ria Hclld bLUlld '{'^^^^"^'2^:1^^. 1-d ycl I u; Ul II Idi bl b\JUÌ Id nt^ezrttr^erìrhe i iene aicc fjci mcih-i ic r^ Q^r^irjj' c.'.J ' d cLUr^JUI le II JUU i ma il numero dei fallimentindi- viduali sta crescendo.. AL METRO QUADRO PREZZI IN ÈURO MINIMO I MASSIMO ^CENTRO 12.000 2500 3500 1500 •jgoo 2300 PERIFERIA 20001400 5000 5500 1500 1800 mtòmo Gonfi mme («12*2*?'