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Si sta sgonfiando la bolla della casa L'ANALISI AL FORUM DI SCENARI IMMOBILIARI: RALLENTA LA CORSA DEI PREZZI MA IN ITALIA NON CI SARA' NESSUN CROLLO Si sta sgonfiando la bolla della casa L'inversione di tendenza parte da Francia e Inghilterra Agnese Vicina Agnese Vigna THE sun also sets», così titola l'Economist che rilancia sulla bolla immobiliare: «Il sole potrebbe anche tramontare. Prezzi a livelli record, in relazione al reddito medio, in America, Australia, Gran Bretagna, Irlanda, Nuova Zelanda e Spagna. L'Italia raggiungerà il gruppo entro fine anno». Nei Paesi appartenenti all'Unione europea il fatturato dei mercati è cresciuto per il quarto anno consecutivo, arrivando a circa 700 miliardi di euro, con un incremento del 4,4^0 sul 2003. Ma le previsioni per il 2005 - è emerso al Forum di Scenari Immobiliari di Santa Margherita, occasione di incontro per oltre duecento operatori - sono di un ulteriore lieve miglioramento, soprattutto nei comparti residenziale e commerciale (sul terziario/uffici ha influito negativamente la crisi economica, domanda debole e maggior parte dell'assorbimento rappresentato dallo spostamento delle società in spazi più economici). Prospettive ottime per Spagna e Portogallo, rischi maggiori dalle aree in cui le quotazioni sono cresciute molto negli ultimi anni: Francia e Gran Bretagna, seguite da Olanda e Danimarca. In fase di ripresa la Germania, soprattutto per quanto riguarda le città occidentali. «Siamo passati da un mercato monomarca (fino al 1985 il mercato non residenziale in Italia non esisteva quasi, ndr.) ad uno molto più complesso. E ogni segmento ha diverse problematiche - spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari -. Il mercato diventa più selettivo, ma non ci sarà nessun crollo». Sulla stessa linea gli interventi di Elio Gabetti (Gabetti), Cesare Ferrerò (Ipi), Carlo Puri Negri (Pirelli&C.Real Estate), Emanuele Romanengo (Redilco), Alberto Lunghini (Reddy's Group), EUsabetta Spitz (Agenzia del Demanio), lidio Vido (Ferrovie Real Estate), Stefano Ponchia (Gefun), Cesare Maggi (Maggi Immobiliare), Michele Cibrario (Bnl Fondi Immobiliari). E per qualcuno il rallentamento è visto come un segno di salute - i prezzi hanno raggiunto livelli alti, è ora che il mercato si assesti per riprendere una corsa più equilibrata. Anche i colossi stranieri mostrano interesse per il nostro Paese, da Larry Smith a Royal Bank of Scotland a Memi Lynch a J.P. Morgan, anche se, in generale, chiedono più trasparenza. Tra le lacune emerse: scarsa formazione, investimenti in ricerca e studi di settore, innovazione del prodotto, ruoli del mercato confusi, evasione fiscale e l'abusivismo. Dall'altro lato della medaglia viene evidenziato che il mercato è aumentato, in termini di valore, di oltre il 500Zo in cinque anni. Le case scambiate sono passate da una media di mezzo milione ad oltre ottocentomila all'anno. Il mercato dei mutui è più che raddoppiato. Gli addetti, caso quasi unico nel panorama economico itahano, sono aumentati di oltre il 607o. Il peso dell'industria immobihare sul pil è passato dal 7,8lft a quasi il 90Zo. Si sono affermate nuove realtà come i fondi immobiliari, che l'anno prossimo dovrebbero superare i 10 miliardi di euro di patrimonio gestito. Sono arrivati i grandi investitori esteri che possiedono direttamente immobili per oltre 5,8 miliardi di euro. I progetti di sviluppo urbano stanno passando dalla carta al mattone: solo nelle grandi città sono in corso iniziative per quasi 10 miliardi di euro. Il sistema delle imprese è cambiato con l'affermarsi di società importanti, quotate e non. C'è stata una grande crescita quantitativa, die in un mercato in via di rafireddamento è destinata solo a trasformarsi. Per tornare all'Economist, gli operatori sottolineano che in Italia l'indicatore di sostenibilità (prezzi su canoni) non ha fatto segnare andamenti anomali negli ultimi anni. Prezzi e canoni sono cresciuti in maniera pressoché analoga e non è quindi mecessario» che i prezzi calino bruscamente per riportare il rapporto a valori «equi». E' chiaro che ai prezzi attuali c'è chi rischia di essere taghato fuori dal mercato, ma finché ci saranno condizioni di indebitamento favorevoli si potrà ovviare al problema allungando la durata del mutuo (che è quello che sta già accadendo). E eventuah modeste variazioni dei tassi d'interesse non avrebbero effetti significativi sui livelli d'indebitamento, sulle aspettative d'inflazione e conseguentemente sui valori immobiliari. Conclusione: è possibile un rallentamento, una crescita attenuata, un raffreddamento. Ma di crollo nessuno parla. Anche se, a margine, alcuni operatori, come Ezio Bigotti (Sti) puntano il dito su alcuni eccessi: «Milano è la punta di un sistema gonfiato, come certe località alla moda, da Alassio a Forte dei Marmi. Il prezzo giusto è dato dal valore dell'area più quello della costruzione - 1000/1500 euro al mq - più un 20-300Zo per l'utile dell'impresa e spese generali. Il resto è speculazione». E per Ilalia Benucci, neo direttore del team che si occupa del settore immobiliare presso la Bers (la Banca europea per la ricostruzione e lo sviluppo), le occasioni sono all'Est. E' responsabile di un portafoglio prestiti e investimenti di oltre 640 mihoni di euro distribuito in 15 Paesi, tra cui Russia, Polonia, Romania, Ungheria e Kazakistan e vuole coinvolgere di più gli operatori italiani. Sono mercati in forte crescita, le opportunità sono ampie, i ritomi di grande interesse. Il rischio certo è più elevato, ma ormai i Paesi che sono entrati a far parte dell'Ue sono allineati con le nostre normative e comunque tutti sono in via di miglioramento». 5000 I PREZZI A CONFRONTO euro ai mq. (Settembre 2004} RESIDENZIALE HBi TERZIARIO/UFFICI g COMMERCIALE* \mMM INDUSTRIALE M'LANO g^ 6000 6000 4000^ 2000f ROMA i 6400 4000: 2000: Nota: .5800. zone centrali a esclusione degli immobili industriali (periferia) ♦Piccola distribuzione 3000 2000 1000 TORINO \ 3000 3250 GENOVA 4200 Fonte: Scenàri COSI'VARIANO I PREZZI (Prezzi medi in Italia a settembre di ogni anno) RESIDENZIALE . . ^g^ TUR|ST|C0 3500 2500 1500 i 500 o( 2003/2002 2004/2003 2005/2004 Stime MATTONE MEGLIO DELL'INFLAZIONE La tabella mostra come chi ha investito in immobili nel dopoguerra si è protetto dall'incremento inf lattivo, e che l'incremento del suo risparmio è stato ben superiore PREZZI IMMOBILIARI SCOSTO DELLA VITA 6970 72 74 76 78 82 84 86 Fonte: 1STAT, Reddy's Group spa 90 92 94' 96 98 00 0203