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Le doppie commissioni degli agenti immobiliari ROVENTI POLEMICHE DOPO LA CONDANNA DELL'ANTITRUST Le doppie commissioni degli agenti immobiliari Ma i venditori hanno la possibilità di contrattare al ribasso le prowigioni Gino Pagliuca Con provvedimento 13035 del 25/3/2004, pubblicato sul proprio boUettino 13/2004, l'Autorità garante della concorrenza e del mercato ha condannato le tre associazioni nazionali dei mediatori immobiliari - Fiaip (aderente a Confedilizia), Fimaa (aderente a Confcommercio), Anama (che raggruppa le catene di franchising) - al pagamento di un'ammenda perché, imponendo agh associati provvigioni minime da richiedere ai clienti, avrebbero di fatto costituito un cartello e ostacolato la concorrenza ai danni dei consumatori. Decise le reazioni delle associazioni. H presidente della Fiaip di Torino, Michele Serra, ad esempio dice: «L'assurdo della sentenza è che dì fatto condanna un codice deontologico grazie al quale i nostri associati tutelano i consumatori e, quel che è più grave, invita, nel nome della libertà del mercato, gh operatori a praticare comportamenti lesivi nei confronti dei venditori, quale quello del "supero"». Analoga la reazione di Maria Grazia Savant Ros, presidente della Fimaì (l'associazione provinciale torinese aderente alla Fimaa nazionale): «Noi non abbiamo un tariffario, ma ci limitiamo a suggerire ai nostri associati dì non superare gh usi codificati dalla Camera di Commercio. Ma il problema non è questo: con la sentenza si vanifica un'opera dì moralizzazione del settore intrapresa da anni». Al provvedimento dell'Antitrust farà seguito il ricorso al Tar delle associazione e nei prossimi mesi vedremo come si svilupperà la vicenda. Vale tuttavìa la pena di rilevare che oggi i clienti deUe agenzie e soprattutto ì venditori hanno la possibilità di contrattare al ribasso le provvigioni. Se l'agenzia non è disponibile a scendere non le sì dà il mandato e se ne trovano molte altre disposte a farlo. Approfittiamo però della decisione dell'Antitrust (disponibile sul sito www.agcm.it.) per fare il punto su alcuni aspetti legati all'attività delle agenzie. In Italia, nella stragrande maggioranza dei casi l'agente immobiliare opera come mediatore e non come mandatario: non sì tratta dì una pura differenza terminologica, ma dì sostanza. Infatti il mediatore ha il diritto di ricavare una provvigione da entrambe le parti che mette in contatto per la conclusione dì un affare, ma ha anche l'obbligo dì operare super partes. Il mandatario prende la provvigione solo da una parte (nel caso della compravendita immobiliare dì sohto dal venditore) ma opera come professionista di parte. All' estero dove si adopera questo sistema il risultato economico non cambia: anziché pagare il 60'o suddiviso tra le parti, il 6'^ o giù di lì lo paga solò il venditore, che però canea il costo sull'immobile. Maria Grazia Savant Ros fa riferimento agh usi camerah. Per Torino (e per buona parte d'Italia) la provvigione standard è fissata nel 30Zo per entrambe le partì in caso dì compravendita. Le Borse immobiliari preferiscono fissare prowigioni a scalare in dipendenza dal valore dell'immobile. Alcune agenzìe, pur dì ottenere un mandato, si offrono dì agire a zero provvigione. In nessun caso è consigliabile fidarsi dì pure assicurazioni verbali: l'agenzìa questo impegno deve metterlo per iscritto altrimenti il codice civile le riconosce comunque il diritto al compenso. E anche se l'agenzìa fosse disposta a stipulare questo tipo dì contratto, bisogna sempre chiedersi se per caso non sì stia vendendo l'immobile a un prezzo troppo basso. Michele Serra spiega il fenomeno del «supero»: con il termine si intende un contratto con cui l'agenzia sì impegna a vendere una casa a un minimo prefissato per il quale non sì chiedono provvigioni o le si chie¬ dono in misura ridotta, però ci si riserva il diritto dì incassare la parte eccedente il minimo. Nel linguaggio dei fondi mobiliari si parlerebbe di commissione dì overperformance. Il codice civile non vieta questa pratica e nemmeno sconsiglia caldamente dì firmare un contratto del genere. Un tema caro alle associazioni di categoria e spesso argomento di dibattito giuridico riguarda il mandato in esclusiva. Accettare di dare un esclusiva a un'agenzìa per un tempo determinato non ci pare lesivo dei diritti del consumatore, purché in cambio l'agenzìa dia degli effettivi servìzi, ad esempio accollandosi le spese dì promozione pubblicitaria dell'immobile e/o occupandosi della documentazione catastale, urbanìstica e ipotecaria. D'altro canto questo è lo spirito della legge sulle clausole vessatorie, che concede al professionista di imporre condizioni come l'esclusiva purché compensate da altre pattuizioni dì maggior favore per la controparte. Nessuno penserebbe dì rivolgersi a un avvocato o un commercialista pretendendo di pagarlo solo a risultato conseguito e senza riconoscergli neppure il rimborso delle spese. Perché lo sì dovrebbe pretendere da un'agenzìa immobiliare? La provvigione in alcuni Paesi europei Belgio Dal 3 al SVo a carico del solo acquirente Dal 3 al 10aZo complessivo - a carico del solo venditore se ha dato il mandato all'agenzia Secondo gli accordi. Nel caso in cui la provvigione sia solo a carico dell'acquirente, l'importo varia tra il 5 e il 607o del valore dell'immobile più Iva. Se invece pagano entrambe le parti, a ognuna tocca tra il 3 e il 40Zo Variabile a seconda del valore dell'immobile, è sempre a carico del venditore Variabile a seconda del valore dell'immobile e degli usi provinciali. Di solito sì aggira sul 30Zo a carico del venditore e dhHVo a carico dell'acquirente 4- Iva 200Za Dall'I al 100Zo a seconda del valóre dell'immobile e solo a carico del venditore. A Lisbona la commissione d'uso è tra il 3 e il 50Zo; nell'Algarve tra il 5 e il 7Vo Dal 3 al 50Za a carico del venditore, in dipendenza del valore dell'immobile Dall'I al SVo per il venditore, dal 3 al SVo per l'acquirente Fonte: elaborazione su dati Cei (Confederazione immobiliare europea) e Fiabci {Federazione internazionale professioni immobiliari). Francia Germania Gran Bretagna ITALIA Portogallo I costi fiscali di trasferimento di una casa usata Valore dichiarato Prima (in euro) cas8(*) 0 25.000 <£ 50.000 f 75.000 f 100.000 P 200.000 & 300.000 f 400.000 f 500.000 <f 600.000 1 a 700.000 <f 800.000 f 900.000 f 1.000.000 £ 1.500.000 9 2.000.000 C) Se non prima casa: IO0/» sul valore dell'immobile Note: SI ipotizza die la casa non abbia caratteristiche tali da farla definire di lusso