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Il diritto di prelazione e la casa Il diritto di prelazione e la casa I Quando un inquili|| no può comprare m l'immobile in cui vive, che è stato messo in vendita, eserciS tando il «diritto di f prelazione all'acquisto»? Per rispondere occorre distinguere tra diversi contratti. Il diritto di prelazione neUe normab locazioni abitative, è l'eccezione e non la regola. Scatta solo se il proprietario intende vender casa e se non possiede altri immobib, oltre a quello adibito ad abitazione principale. Allora ottiene un particolare diritto: quello di interrompere la locazione alla prima scadenza. All'inquib- no resta però, a titolo di compensazione, il privilegio della prelazione all'acquisto. Quel che vale per i contratti di locazione a canone libero, vale anche per quelli a canone concordato, con un'unica differenza: per loro la prima scadenza contrattuale è dopo 3 anni, anziché 4, e il rinnovo automatico è di 2 anni. Se ad abenare sono gli Istituti case popolari, i Comuni e gli Enti locab in genere, gb istituti previdenziali, banche o assicurazioni, la prelazione è normalmente concessa da norme, decreti o semplici protocolli di intesa con le associazioni degb inquilini. Nelle locazioni commerciali e alberghiere, il diritto di prelazione all'acquisto è, viceversa, un privilegio assicurato in quasi tutti i casi. Fanno eccezione la vendita a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado (figli, genitori, fratelb e sorelle). Oppure l'alienazione di un intero complesso immobibare di cui l'ufficio o il negozio è solo una parte. Se non è messo in vendita l'immobile, bensì una quota di società che ha tra i suoi beni l'immobile stesso, il diritto non esiste. Il proprietario che intende vendere l'immobile deve dame comunicazione all'inquibno (o agb inquilini se sono più di uno), tramite atto notificato con ufficiale giudiziario o quantomeno a mezzo raccomandata R/R- Nella comu¬ nicazione vanno scritti il prezzo (espresso in denaro) e le condizioni alle quab avviene la vendita stessa. L'inquilino, se intende acquistare, deve rispondere entro 60 giomi, anche lui attraverso notifica o raccomandata A/R: la mancata risposta equivale a rinuncia. Pagamento entro 90 giomi (salvo diversi accordi) dalla prima comunicazione del proprietario, insieme aba stipula del compromesso o del rogito di acquisto. E se il proprietario non effettua la comunicazione e vende l'immobile ad altri? O se, fatto un prezzo aU'inquibno, che rinuncia, ne concede uno inferiore a un estraneo? L'inquilino ha la possibibtà, entro 6 mesi dalla trascrizione del rogito, di riscattare l'immobile dal mancato compratore e perfino da altre persone a cui sia stato in seguito venduto. Per farlo, dovrà versare il prezzo denunciato sub'atto di vendita, entro 30 giomi. Un periodo di tempo che scatta da una certa data, che varia a seconda debe situazioni. Può essere la data della notifica deU'acquirente, che comunica di non opporsi al riscatto. Oppure la )rima udienza del giudizio, se 'acquirente stesso non fa opposizione. O infine la data della sentenza che riconosce il diritto di riscatto. Il diritto di prelazione può rivelarsi una potente arma neUe mani deU'inqiubno, capace di consentirgb un acquisto a prezzi inferiori a quelb di mercato per motivi strettamente fiscab. Le norme, infatti, consentono di dichiarare alla vendita di un immobile un valore fiscale pari alla rendita catastale rivalutata molti- pbcata per 100 (abitazioni), per 50 (uffici) o per 34 (negozi). Si evitano così accertamenti del Fisco. Su tale valore, in genere inferiore a quello di mercato, si pagano i tributi sul trasferimento di proprietà. Il diritto di prelazione e di riscatto si esercitano però sul prezzo denunciato neb'atto. Se è pari al valore fiscale, l'inquibno ha la possibibtà di pretendere di acquistare a prezzi stracciati. Se invece il prezzo denunciato è quello reale, l'acquirente è costretto a versare tributi particolarmente gravosi (che riverserà in parte sul venditore, pretendendo uno sconto sul prezzo d'acquisto). Insomma, la prelazione finisce per divenire un serio ostacolo aba commerciabibtà di un immobile. Franco Pagani presidente Federamministratorl-Confappi