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Sul filo della legge Saper spendere Sul filo della legge "Non si trova accordo nella scelta delle piastrelle dei balconi" "Uno contro tre, ma io ho oltre la metà dei millesimi" - "Quinto piano, senz'acqua" - "Pareti rovinate e il padrone nicchia" In casa nostra siamo i padroni indiscutibili, facciamo eseguire i lavori che ci sembrano necessari come e quando lo desideriamo, ma come ci si regola per i balconi? Scrive una lettrice: « Nel condominio ove abito, alcuni proprietari vorrebbero far piastrellare il balcone che guarda sul cortile. Faccio presente che due condomini lianno già latto eseguire l'opera da tempo, in gres rosso, com'è il balcone dal lato verso strada. Ora gli altri non trovano accordo nella scelta del colore delle piastrelle (alcuni parlano di giallo, altri di grigio). Vorrei sapere dall'avvocato se esiste gualcite disposizione che regola tale lavoro e se è possibile avere in un condominio balconi di colore diverso, quello che più piace al proprietario. Il che ovviamente sarebbe molto antiestetico ». ** Risponde l'avv. Piero Zambelli: « Il balcone è considerato dalla legge come appartenente in proprietà esclusiva al rispettivo appartamento. Da ciò consegue che ogni spesa relativa alla sua manutenzione fa carico esclusivamente al proprietario dell'alloggio stesso. Tuttavia quando determinati lavori relativi al balcone, come nel caso prospettato dalla lettrice, possono incidere sull'estetica e sul decoro dell'intero edificio, l'assemblea può essere chiamata a deliberare in merito stabilendo criteri e direttive comuni, alle quali tutti i condomini debbono attenersi. Questo in quanto pur essendo il balcone di proprietà esclusiva del singolo, il decoro esterno dell'edificio investe invece l'interesse comune dell'intero condominio. Deciderà l'assemblea il colore dei balconi «Nel suo caso pertanto, gentile signora, l'assemblea potrà essere chiamata a deliberare in proposito statuendo, con i normali criteri di maggioranza, il colore delle piastrelle dei balconi, cui tutti i condomini dovranno obbligatoriamente attenersi nell'esecuzione del lavoro ». Ci permettiamo di aggiungere soltanto un suggerimento: perché non seguire l'esempio dato dai due condomini che hanno già provveduto a far piastrellare i balconi? Il gres rosso adottato per il balcone rivolto verso strada, è adatto a quest'uso e di solito non si cambia colore di piastrelle per il balcone che si affaccia sul cortile. « Siamo uno contro tre — scrive V.Z. di Pinerolo —, riferendosi al numero dei condomini che partecipano all'assemblea per ie delibere condominiali. Quell'uno è naturalmente V.Z. che possiede peraltro «oltre la metà dei millesimi dell'edificio ». Dice: « Ho letto in una vostra risposta al quesito di un lettore che per l'approvazione di delibere occorre sempre la maggioranza dei millesimi del valore e quella dei condomini. Nelle assemblee gli altri condomini sostengono che il loro voto conta quanto il mio e così se ci sono controversie non si può deliberare. E' giù. sta la loro asserzione? E se effettivarnente siamo pari è giusto che io debba sostenere le spese maggiori perché detengo la maggioranza dei millesimi? ». Dubbi sul calcolo della maggioranza ** Ahimè, com'è difficile andar d'accordo, quando manca la buona volontà. « In tema di condominio — dice l'avv. Zambelli — la legge stabilisce che per la validità della costituzione dell'assemblea e per la validità delle deliberazioni in essa assunte delibano raggiungersi contemporaneamente due maggioranze, ossia la maggioranza numerica e la maggioranza in millesimi. « Per quanto riguarda la maggioranza numerica, esattamente gli altri condomini affermano che il suo voto, gentile V.Z., pur possedendo lei maggior numero di millesimi, "conta quanto il 'o ro ". Ma, come ho detto, oltre alla maggioranza nume rica è necessaria contemporaneamente la maggioranza del valore dell'edificio calco¬ lgmcenttttprsgdltcecrvpsnacbn lata in millesimi. Tali maggioranze, varianti secondo le materie su cui l'assemblea è chiamata a deliberare, sono esattamente indicate nelle norme del Codice Civile. Ritengo che, tenuto, conto di tale doppio criterio adottato dalla legge, su ogni controversia la vostra assemblea possa validamente deliberare. « E' giusto infine che il signor V.Z. sostenga la maggior parte delle spese avendo maggiore numero di millesimi. L'art. 1123 C.C. infa ti stabilisce che le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio, come pu re per la prestazione di servizi di interesse comune e per le eventuali innovazioni, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, ossia secondo la tabella millesimale ». Assicurare l'acqua spetta al proprietario Per la signora Iside Sorioni siamo « l'ultima speranza ». Da un anno cerca di risolvere il suo caso, ma senza successo. « Abito al quinto piano da un anno (prima ero portinaia nello stesso stabile), e da un anno sono quasi sempre senz'acqua. Non è causa dell'altezza (tra cinque famiglie soltanto io ne resto priva), ma della colonna che giunge al mio alloggio. L'acqua manca anche nel gabinetto esterno, proprio attaccato alla mia porta, che serve a circa quindici persone. Se si dovessero fare dei lavori, devo pagare io, come mi è stato detto? ». ** «Il proprietario dell'immobile — precisa il legale — ha l'obbligo, in caso di concessione dello stesso in locazione, di mantenere integro il servizio di fornitura dell'acqua potabile provvedendo alle riparazioni dell'impianto od interessandosi presso la società fornitrice, affinché eventuali inconvenienti di forniture scarse o saltuarie abbiano a cessare. Ben inteso l'obbligo del proprietario sussiste se la mancanza della normale fornitura d'acqua è dovuta a difetto od insufficienza dell'impianto idrico della casa e non a cause di forza maggiore indipendenti dalla volontà di chicchessia. « La lettrice ha pertanto il diritto di pretendere che l'erogazione dell'acqua potabi¬ le nei locali avvenga regolarmente e in misura sufficiente rapportata agli altri appartamenti. E' ravvisabile, a norma di legge, la possibilità di richiesta di danni al proprietario che, benché avvisato dell'inconveniente, non vi abbia in qualche modo provveduto». Ancora contrasti per le riparazioni Non seiupre tutto scorre liscio tra inquilini e proprietari. Qualche malinteso è inevitabile, ma con la buona volontà e sulla base delle disposizioni di legge si può giungere ad un accordo. Scrive il signor Arturo F.: « Abito in un alloggio d'affitto al primo piano di un piccolo condominio. Alla fine dell'inverno, in seguito alle abbondanti piogge, due pareti disposte su un ' lato della casa sono risultate completamente rovinate dall'umidità. Avevo fatto tinteggiare le camere corrispondenti l'anno scorso ed ora dovrei rifare tutto il lavoro. Il proprietario dell'appartamento, al quale ho accennalo la necessità delle riparazioni, mi ha risposto: " Se è piovuto molto, non è colpa mia, né sono responsabile del danno da lei subito ". Io vorrei sapere se posso farmi pagare i danni, in base a quale legge e a chi mi dovrei rivolgere in caso di rifiuto da parte del proprietario, dal momento che nella stanza di mia figlia, al mattino l'odore di muffa è veramente forte ». ** L'avvocato Zambelli ritiene che « anzitutto si debbano accertare le cause che danno origine all'umidità sulle pareti dell'alloggio ». Spiega: « Se effettivamente l'umidità è da ricollegare ad una insufficiente protezione esteina dei muri e non a cause dipendenti dalla contingente situazione dei luoghi o da particolari ed eccezionali eventi atmosferici, il lettore ha il diritto, legalmente san cito, di pretendere dal proprietario l'esecuzione dei necessari lavori di riparazione. « A questo si aggiunga la possibilità di ottenere il risarcimento dei danni patiti nel caso in cui il proprietario, benché avvisato dell'in conveniente, non vi abbia provveduto. La nostra legge sancisce infatti a carico del proprietario dell'immobile lo obbligo di provvedere a tutte le riparazioni necessarie per mantenere l'immobile idoneo all'uso per cui è stato locato e cioè, nel caso specifico, all'uso di abitazione. « Da quanto è esposto nella lettera del signor Arturo non mi sembra però che la situazione possa essere tal mente grave da giustificare l'intervento degli organi com petenti per l'eventuale dichiarazione di inabitabilità dei locali con conseguente possibilità di risoluzione del contratto di locazione ».